深圳房子贷款流程买房商贷及公积金贷的深度分析

　　一：商业贷款

　　1:首套住房、二套住房如何认定

　　深圳房子贷款流程有认定住房是首套或二套，有两个部门: 一是银行;二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准, 有时一致, 有时不一致。

　　在深圳房子贷款流程环节, 按照下列标准认定:

　　(1) 首套房, 是指借款人在全国范围内, 没有通过贷款购买过住房, 也就是无贷款记录; 同时还需满足在深圳市目前没有住房。

　　(2) 区分首套与二套, 是以家庭为单位。在深圳市无住房, 不仅仅指借款人本人无住房, 还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房, 都认定为家庭拥有的房屋套数。

　　(3) 住房贷款记录的范围是指全国, 而不是仅仅包括深圳市; 不仅包括住房商业贷款记录, 还包括住房公积金贷款记录; 曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款, 不论是否结清, 都算贷款记录。

　　(4) 贷款购买的房屋是商业或办公用房, 不计算贷款记录; 以住房为担保物, 完成的抵押消费贷或者抵押经营贷, 不计算贷款记录。

　　(5) 只统计深圳市内的住房, 不统计深圳市之外的任何房屋; 住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房, 不包括商业用房、办公用房。

　　(6) 2017 年 3 月 24 日之后, 借款人离婚不满一年的, 申请贷款时, 无论是否有贷款记录或有无住房，认定为二套。

　　举个例子：

　　【例】客户王强, 2018 年 5 月 28 日离异, 名下有一套贷款未还清的商铺。现在想购买海淀区一套普通住宅, 在申请个人住房商业贷款时, 请说明最低首付成数。

　　【解】1.从 2017 年 3 月 24 日之后, 借款人离异不满一年的, 认定为二套。

　　深圳房子贷款流程购买的房屋是商业或办公用房, 不计算贷款记录。因此, 在办理住房商业贷款时, 该住宅可视为二套, 最低首付成数 6 成。

　　2：深圳房子贷款流程金额如何确定

　　影响深圳房子贷款流程金额的因素有: (1) 网签价格; (2) 评估价格; (3) 贷款成数。

　　贷款金额的公式为: 贷款金额=较小值 (网签价格, 评估价格) ×贷款成数。其中, 网签价格, 是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格, 是指估价报告标明的价格。

　　3：关于收入证明

　　收入证明有什么要求 ，收入证明不够怎么办?商业贷款收入需要达到总负债 (含抵押类贷款、信用类贷款) 月还款的 2 倍及以上。

　　假如贷款人的收入不够，那么你可以：(1) 可开具兼职收入证明;(2) 男女朋友共同借款;(3) 父母作为担保人;(4) 可将所有奖金、补助、住房公积金, 全部计算收入;(5) 接力贷, 借款人为所购房屋的所有权人, 父母或子女作为共同借款人。

　　二：公积金贷款

　　1：申请条件

　　(1) 公积金账户开户 6 个月以上, 并且近期连续 6 个月 (从申请日开始, 向前推算 6 个月) 足额缴存;(2) 目前账户是缴存状态, 未停止;(3) 申请人家庭无未还清的公积金贷款及公积金贴息贷款。

　　2：首套二套住房如何认定

　　(1) 首套房, 是指借款人在全国范围内, 没有通过贷款购买过住房, 也就是无贷款记录, 包括商业贷款记录和住房公积金贷款记录; 同时还需满足在深圳市目前没有住房。

　　(2) 2017 年 3 月 24 日之后, 借款人离婚不满一年的, 申请公积金贷款时, 无论是否有贷款记录或有无住房, 均认定为二套。

　　(3) 出现下列情形, 公积金中心拒贷:①在深圳拥有 2 套及以上住房;②在全国有两次及以上贷款记录;③深圳拥有一套住房且全国拥有一次非同一套住房的贷款记录。

　　三：你能贷多少?

　　深圳房子贷款流程额度的影响因素有下列 4 个, 这 4 者的计算结果, 取最低值, 确定最终的贷款金额：

　　(1) 当地政策规定。首套房贷款额度最高 120 万, 二套住房最高贷款额度降至 60 万。

　　借款人家庭户籍均在东城区或西城区的, 购买城六区 ( 东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山) 以外的首套住房, 最高贷款额度可上浮 20 万, 至 140 万元。借款人家庭户籍均在城六区的, 购买城六区以外的首套住房, 最高贷款额度可上浮 10 万, 至 130 万元。

　　(2) 缴存年限。公积金每缴存一年可贷 10 万元, 只有缴存年限超过 11 年, 才能贷 120 万元。缴存年限不够 1 整年的, 按 1 整年计算。例如缴存期限是 13 个月, 可贷 20 万元。

　　借款申请人为已婚的, 核算贷款额度不会相加得出, 而是以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

　　(3) 在保证借款申请人基本生活费用的前提下, 根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的 60%。

　　(4) 缴存额度。单身: (个人缴存额÷缴存比例-1540 ) ×0.6÷对应年限月最低还款额; 已婚: (夫妻双方缴存额÷缴存比例-3080 ) ×0.6÷对应年限月最低还款额。

　　(5) 贷款成数。购买首套普通住房: 贷款 6.5 成; 购买首套非普通住房: 贷款 6 成; 购买二套普通住房: 贷款 4 成; 购买二套非普通住房: 贷款 2 成。

　　四：写在最后

　　无论是商业深圳房子贷款流程的商业贷款，还是公积金贷款，都涉及一个普通非普通宅的问题，本来你以为的2套是6成，结果中介告诉你那是非普通住宅需要8成，那你就很懵了。

　　那么普通住房与非普通住房如何认定的?普通住宅, 必须同时具备下列 3 个条件:

　　(1) 容积率: 1.0 以上 (含), 以估价报告认定为准。(2) 建筑面积: 140 ²以内 ( 含), 以不动产权证书标注为准。(3) 环线指导价: 总价或者单价满足其一即可。

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