法拍房的七个风险和弊端

　　如今线上拍卖非常便利，越来越多人也非常接受这种方式买房。法拍房毕竟是由纠纷引起，还是需要大家在参拍前做好充分的调研。国祥金服法拍根据经手过的上千个参拍案例来总结出相关经验，整理了法拍房捡漏与避“坑”指南，供大家参考。

　　法拍房常见的那些“坑”

　　✦ 第一坑：房屋被租赁

　　一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种：

　　①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合;

　　②长期抵债的租赁;

　　③真实租赁;

　　④原本无租约，却突然冒出租约。

　　✦ 第二坑：房屋无法交付

　　经常关注拍卖公告的朋友们会发现，法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。像是烂尾楼、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。

　　有小伙伴会问为什么会发生这种情况?可能绝大部分人都不知道，房子从开始张贴拍卖执行裁定，到正式上拍到大家能在网上看到，快的会有3-6个月， 慢的会有一年的时间，这中间可能发生的变化太大了。

　　✦ 第三坑：有人占用

　　如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。

　　基本上分为三类：

　　①被执行人占用②债权人占用③案外人占用

　　在我们处理有人占用的房屋时，也要依据占用人身份的差异，来适当调整解决方式。

　　✦ 第四坑：高额税费未事前评估

　　高额税费的构成因素主要来源于：房产类型、产权、所有权。

　　1. 产权归属于公司

　　这种房子看似起拍价格很低，实际上有很高额的税费，这样的房子拍下就得不偿失了。其中，继承、赠予也是会有高额的税费的。

　　2. 合同房

　　合同房在公告一般是会写上：“已预售登记，合同备案号xxxx”，这样的房子是需要二次过户的，也就意味着买受人需要多交一份契税。

　　3. 土地为划拨性质

　　该类型的房子还不能保证过户问题，能否顺利过户还需要专业的调研调查才能确定的。

　　✦ 第五坑：潜在欠费风险

　　前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，这样的风险防不胜防，一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。

　　✦ 第六坑：贷款风险

　　①银行不能按时贷款

　　②客户预审与拍中后征信发生重大变化

　　③贷款成数远不及预期

　　④贷款材料来不及准备

　　✦ 第七坑：流程中业务操作出错

　　法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。

　　也会存在法官业务不熟悉，协执抬头出错、产权证号出错等问题。现实情况中我们也经常遇到这样的情况，这些文件包含的内容多，特别是数字之类的，非常容易出错。

　　关于避坑捡漏的建议

　　怎么完美避坑呢?那就是在拍房前一定要做好尽调。

　　国祥金服法拍，一站式法拍房服务机构。

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