房地产信贷红线再次设定 抵押贷款金额将继续收紧

　　房地产信贷红线再次设定，2023年中国房地产市场调控的第一步是正式启动银行差异化住房贷款五级分类控制模式。

　　近日，央行和中国银行业保险监督管理委员会发布了关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知（以下简称新规定），个人银行金融机构应计算房地产贷款余额与个人住房贷款余额的比例，应符合中国人民银行和中国银行业保险监督管理委员会确定的管理要求。中国人民银行和中国银行业保险监督管理委员会确定的相应上限。

　　华北和华南银行的许多人告诉记者，去年上半年，银行的抵押贷款金额相对宽松。抵押贷款配额从下半年开始收紧，以响应监管要求。新规定出台后，抵押贷款额度将进一步收紧，这将影响2023年第一季度部分银行的资产配置。去年年初，银行将在房地产上投入大量资金。房地产贷款和个人住房贷款的良好开端。但变化将在2023年第一季度发生。很多人说。

　　华中一家城市商业银行的人士告诉记者，银行的抵押贷款金额并不紧张，但预计春节后会发生一些事情，以降低个人住房贷款业务的比例。

　　另一位大型国有银行家表示，加强新规定监管的目的是促进房地产市场和金融市场的稳定健康发展。未来不可避免地会增加抵押贷款配额，但抵押贷款配额的总数不一定会减少。在资产配置方面，监管仅旨在将银行抵押贷款的比例控制在一定的合理空间内，并设定过渡期，以确保政策的顺利实施。

　　抵押贷款金额将继续收紧

　　自2023年以来，住房贷款规模的收紧一直是一个主要受国家法规影响的问题。上述新规定进一步阐明了各银行房地产贷款比例的上限，为下一步银行抵押贷款投资提供了参考。最初模糊的概念已经成为一个明确的指标。新规出台后，肯定会对一些银行产生影响，尤其是那些徘徊在上限的银行。一些银行将无法在2023年之前释放其储备业务，并调整其年度任务计划。重新规划市场形势。华北大型国有银行分行个人贷款负责人告诉记者。

　　上述新规定明确了房地产贷款集中管理制度的机构覆盖范围、管理要求和调整机制。考虑到银行机构的资产规模和类型，在两个阶段设定了房地产贷款余额比和个人住房贷款余额比的两个上限，为超过上限的机构设定了过渡期；建立了区域差异调整机制。

　　具体来说，新规定在五档中划定了10条红线。第一档是中资大银行，房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%和32.5%。二是中资银行，上述两个比例的上限分别为27.5%和20%。中小型银行和非县农村合作机构的上限分别为22.5%和17.5%。四是县域农合机构，上限17.5。%，12.5%。第五级村镇银行，上限为12.5%，7.5%。

　　上述负责人表示，与2023年下半年相比，我们目前的配额有所收紧。事实上，2023年上半年，银行抵押贷款金额仍相对宽松，将从7月中下旬开始收紧。

　　另一家房地产机构告诉记者，他还没有收到任何关于银行个人贷款业务的信息。不要太担心个人买家。毕竟，在经济低迷时期，个人住房贷款是银行更有希望的资产。

　　易居研究所智库中心研究总监严跃进告诉记者，目前部分地区的抵押贷款金额非常严格，但这可能与新规定无关。原因更多的是由于以往贷款规模的快速控制。预计春节后抵押贷款金额将进一步收紧，但金额收紧并不意味着配额的减少，主要体现在比例的减少上。此外，抵押贷款交付的速度和周期也会发生变化。

　　记者了解到，早在2023年9月，一些大型银行就收到通知，监管机构最近要求大型商业银行减轻压力，控制房地产贷款（如个人住房抵押贷款）的规模。与住房相关的年度新贷款不得超过所有新贷款的一定比例，可能约为30%。

　　2023年12月2日，中国银行业和保险监督管理委员会主席郭树清发表签名文章，指出自上个世纪以来，全球130多起金融危机中有100多起与房地产有关。在2008年次级抵押危机之前，当年美国的房地产抵押贷款超过了GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行贷款的39%，大量债券、股权、信托等资金进入房地产行业。可以说，就目前我国的金融风险而言，房地产是最大的灰犀牛。

　　目前，房地产金融监管实施了严格的监管政策，预计2023年不会放松。但监管有力地支持了房屋租赁市场，上述新规定将房屋租赁相关贷款纳入计算范围。房地产贷款的比例。旧社区的改造和出租房屋的改革可能得到政策的支持。严跃进说。

　　银行股继续飘绿

　　1月4日，银行股全线走绿。深圳银行、兴业银行和郑州银行均下跌4%以上。1月5日，银行库存继续下跌。就深圳和深圳股市而言，银行业下跌了0.66%。近40家上市银行中，只有8家股价略有上涨。

　　自2023年股市开放以来，银行股的走势一直不是很好，这与上述新规定的出台有很大关系。尽管长期以来一直期待着该行业的形成，但登陆系统影响了投资者的情绪。一家城市商业银行的消息人士说。

　　根据一份证券公司报告，截至2023年上半年，39家银行（6家主要银行、9家股份制银行、15家城市商业银行和9家农村商业银行）占个人住房贷款的比例。9家上市银行贷款余额超标。从房地产贷款的比例来看，39家上市银行中有12家超过了警告线。四家银行超过两个百分点，另外八家银行超过两个百分点，主要是一、三层银行(不排除与房屋租赁相关的贷款，所以数据很高)。

　　金融监督研究所副所长周一琴告诉记者，从短期来看，应该说整体比例是根据银行房地产贷款的现状来确定的。大多数银行都在指标范围内，只有少数相对积极的银行受到影响。但它还提供了足够的弹性空间来缓冲。因此，它不会对商业银行的短期经营产生重大影响，但值得注意的是，该政策是由中央银行和中国银行业监督管理委员会共同发起并纳入中央银行的宏观政策。-审慎管理将再次改善对房地产信贷的监控。达到新的高度意味着商业银行希望在未来进一步降低房地产信贷发生重大变化的可能性。

　　这个信号有很强的影响力。房地产信贷的挤出效应将非常明显。同时，由于房地产行业在商业银行贷款中所占比例较高，目前资产质量普遍较好，直接降低了银行未来绩效利润改善的预期。周一琴说。

　　关于建立房地产贷款集中管理体系对房地产市场的影响，央行和中国银行保险监督管理委员会在回答记者时表示，目前大多数银行金融机构符合管理要求，中国人民银行和中国银行在贷款相关业务中，房地产贷款和个人住房贷款的比例基本稳定。超出管理要求的银行金融机构必须合理选择业务调整方法，每年合理分配业务调整规模，确保调整步伐相对稳定，调整工作稳定有序。承受更大压力以减轻压力的单银行将通过延长过渡期来区分，以确保政策的顺利实施。

　　在不炒房的背景下，抵押贷款设立了五个档次，去年房地产公司的三条红线共同形成了房地产财务监管体系。

　　2023年8月，住房和城乡建设部与中央银行在北京召开重点房地产公司座谈会，制定了资本监督和融资管理三条红线：房地产企业排除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1。

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