暴风雨后回到正轨 长期租赁公寓的优势一目了然

　　对于租赁市场来说，这是一个不寻常的春天。根据往年的经验，3月和4月通常是深圳租赁市场的传统旺季，但疫情缓解后的今年春天，深圳租赁市场似乎并没有真正恢复。

　　相反，去年经历了一系列动荡的长期租赁公寓仍然很受欢迎。除了高质量、家用电器齐全、规则明确的固有优势外，经过一轮淘汰的逻辑，许多人认为长期租赁公寓的风险已经在一定程度上释放。记者发现，租金贷款正在减少，长期租赁公寓似乎正在逐渐走上正确的轨道。

　　意想不到的长租公寓

　　今年春天的租户数量不如前几年。这是在天通苑一家租赁公司工作的小陆最直观的感觉。她在这里工作了三年多，他选择的天通苑地区也被称为亚洲最大的社区和北漂聚集地。据了解，天通苑有16个区，645栋建筑，常住人口近50万。

　　深圳的房屋租赁市场一直具有很强的及时性。3月以后，许多人会回到深圳。与此同时，许多来自其他地方和海外归国人员的毕业生也将在这个时候来深圳找工作。但今年的情况有点不同。小陆告诉记者，新年后的2月底，有更多的人在看房子，但自3月以来，租赁市场相对荒凉。

　　深圳其他地区也确认了同样的情况。莲花桥区负责人方先生也告诉记者：随着防疫政策的调整，有利于租赁市场，但目前的程度并不容易判断。变得真正炙手可热可能需要一段时间。根据诊断研究所的数据和我爱我研究所的数据，今年春节后，月交易量自去年9月以来仍保持下降趋势。尽管今年2月每平方米平均租金大幅上涨，环比增长4.1%，但与去年同期相比仍下降2.6%。

　　在这方面，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示：求职仍然没有高潮，但冷漠是正常的。在夏天，随着求职和跳槽的发生，它也可能变热。

　　然而，与传统租赁市场的普通住房市场不同，尽管去年许多长期租赁公寓品牌存在问题，但风暴过后，在长期租赁公寓平台上寻找住房的租户仍在源源不断。虽然价格会更高，但长期租赁公寓的房间质量仍然很好，家用电器和家具非常齐全，宽带水电费的规定非常明确，租赁后的维护和清洁服务不用担心，这对我来说非常划算。小蔡(住在平台上的租户)非常喜欢这种公寓的支持服务。关于之前的动荡，小蔡说：如果是因为lsquo;爆雷rsquo;如果根本不考虑长租公寓，就会因为噎废食。虽然有以前的事情，但我认为在这一轮市场淘汰和国家出台的一些控制措施之后，风险要小得多。

　　同样，当被问及上次动荡的影响时，天坛附近一套集中式长期租赁公寓的管家也告诉记者：很多租户问我，我会说我们不会有问题。我们以前没有问题。有一个问题，正如你所看到的，另一个问题是我们的住房供应短缺，平台运营也很好。

　　与分散式长期租赁公寓相比，集中式长期租赁公寓难以找到房间的情况更加引人注目。记者在几家集中式长期租赁公寓中APP发现空缺很少，大多数商店和房间类型都显示房间是空的。立水桥长期公寓管家肖谢告诉记者，如果你想预订，你必须决定至少提前一个月甚至两个月签订合同。

　　偃旗息鼓租金贷款

　　长期租赁公寓的优势一目了然。它解决了业主租金、维修等一系列问题，为租户找房带来了便利，改善了租赁体验。根据中原房地产首席分析师张大伟的分析，集中式长期租赁公寓相对稳定，由大资产所有者装修，数量大、集中，租金相对稳定，这也是政策鼓励的方向。权力下放是传统租赁住房的修改版，不符合政策鼓励的方向。

　　然而，从过去的经验来看，由于租金和贷款问题，长期租赁公寓也存在许多隐患。小李是深圳的研究生。他需要在2023年6月大学毕业时租房，所以他使用父母公寓租赁平台为应届毕业生开展相应的活动。根据活动规则，毕业生不仅可以免交押金，还可以每月支付租金，这似乎对学生非常友好。

　　但小李告诉记者，直到房屋租赁合同签订，他才注意到房屋租赁合同以外有贷款合同。与其他租户一样，租赁合同与甲方的长期租赁公寓平台签订，但另一份合同与金融机构签订，中介机构没有向他解释。

　　深圳东源律师事务所合伙人李松告诉记者，租户与中介人签订的租赁合同实际上是贷款合同。贷款合同主要以租户的个人信用为担保，获得一年的贷款。同时，合同中约定的服务费实际上是贷款利息。

　　目前，记者在多家长公寓租赁平台上发现，所有平台都显示出他们提供一付一付的选择，一些平台每月支付的费用略高于季度。当被问及每月付款是否为租金贷款时，许多中介否认了这一说法，并表示抵押贷款写在房屋租赁合同中，不涉及第三方金融机构。

　　李松说：承租人与房地产经纪人签订租赁合同时，应仔细阅读租赁合同的相关内容，并仔细签订。事实上，租户可能会注意分期付款的公共账户，并用身份证拍照，所以请小心。

　　暴风雨后回到正轨

　　在过去的一年里，长期租赁公寓一直是住房租赁市场不可避免的关键词之一。经过一系列动荡，长期租赁公寓也在加速回到正确的轨道。在今年的两次全国会议上，政府工作报告首次列入长期租赁市场的标准化发展。强有力的监督是不言而喻的。同时，国家十四五和2035年长期目标纲要还提到，要加快建立多主体供给和多渠道保障，完善住房制度。具体来说，要加快住房租赁市场的培育发展，有效振兴住房资源存量，扩大城市租赁住房供应，完善长期租赁政策，逐步使租赁住房享有同等权利。

　　在此之前，住房和城乡建设部于2023年9月7日发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，并提出了60多项减少长期租金的监管措施。容易引起纠纷的高收低收短付租金贷款现象已包括在公寓监管中。

　　据了解，为年2月以来，深圳、深圳、广州、深圳等六个省市出台了房屋租赁政策，以确保租赁市场回归正轨。以深圳为例，今年2月，深圳市住房和城乡发展委员会等部门联合发布了相关文件，明确规定预收租金不得超过3个月，押金也由房东收取。深圳市房地产中介行业协会设立的特殊账户。此举的目的是使长期出租的公寓保持更安全、更健康的发展。

　　除了政策法规，公司本身也在重组。关键指标之一是入住率。据了解，长期租赁公寓行业的理想租金水平一般在90%-95%左右。然而，在过去，许多长期租赁的公寓已经过时，租金也很低。在50%甚至30%的企业中。

　　但随着疫情的控制和市场风险的消除，长期租赁公寓的出租率也有所回升。不久前，许多上市房地产公司的年度报告集中披露，长期出租公寓也浮出水面。以万科为例，其年报显示，截至2023年底，万科集团运营管理长租公寓18.44万套，累计开业14.24万套。截至报告期末，已开业项目总租金超过95%。此外，龙湖集团(00960)的年报还显示，2023年长期租赁公寓开业9万套，总租金为88.5%，其中6个月以上的项目租金为93.3%。在收入方面，业绩报告显示，龙湖集团租赁住房收入约为18.11亿元，去年同期11.75亿元。

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