长租公寓营运商则再应用租赁户个人信用借款搭建资金池

11月21日，深圳市租客陈楠（艺名）收到房东最后的通牒mdash;不然月底时与房东私下签署租房合同书，不然便被依法取缔出去。

这令原来是自如友家（DNK middot; NYSE）租客的陈楠更加抑郁情绪。在今年的4月，她依据自如友家租金贷的办法租下来了一个屋子，租期为一年。倘若她现如今与房东马上签署租赁协议书，则喻意需交二份房租：除了交给房东之外，每月也需要还商业银行的租金贷款。

遭受一样疑惑的租客并比比皆是，伴随自如友家陷入资金短缺心神不宁危機迄今，导致了国内各地房东、租客、代理商消费者投诉，事件依然在不断发酵。此外，备受异议的租金贷方法也再一次回到舞台聚光灯下。

租金贷实际上是一种消费性借款，过去由于长租公寓企业粗鲁发展趋向，借助金融企业租金贷选用稳赢式凸起，结果由于初期投资太大，导致 资金不足，有些闭店宣布破产，给租客和出租人造成一定的经济损失。11月19日，东北三省一位监管人士对新闻记者说明，事实上，这和合作金融企业审查关太松、盲目从众地盲目跟风干涉有关，还是有的金融企业存在借势营销心态。

异化理论的租金贷

伴随着长租公寓的形式为此，租金贷本身是一种有益的互联网金融，较着力解决了社会经济发展工作压力大的承租人压力，尤其是在大城市工作上不久的年轻人。2023年22岁陈楠，她选中自如友家的一大原因就是可以月租金房租，前提是要签署租金贷协议书，但意想不到这一管理决策使她陷入进退两难境遇。

11月19日，浙江省省银保监局人员林布（艺名）对新闻记者说明，中低收入客户对租金贷有着非常大的规定，尤其是在房价及平常生活成本费用相对较高的大城市，但企业在实际经营过程中搞偏了，离开歪道。

一般而言，租客与长租公寓营运商签定房屋租赁协议书时，亦与营运商合作的金融机构签定借款合同书，金融机构一次性将一年的租金支付给营运商，租客则按照月向金融机构还贷租房借款，营运商则向房东按一季度或者按月交房租，即长收短付。

长租公寓营运商则再应用租赁户个人信用借款搭建的资金池，刺激营运商依据高进低出的办法飞速发展企业规模，即高价位从房东手里角逐新楼盘，以便宜租给租客。

11月21日，链家房产顶级分析师助理张大伟对时代周报电视记者说明，销售市场的当下说白了的长租公寓都是伪长租公寓，全是二房东，赚取租金价格比与挪用资金罪池就是这类型企业的几个特性。

现在的长租公寓是一个标准的lsquo;金融企业rsquo;。张大伟说，将业主的预计租金，依据综合服务平台最新项目转移到公司户下，大股东可以随意采用，这类金融衍生产品形成了不可逆性运营风险，造成资金池，资金池比较大 风险是可以遮住难点，倒退运营风险。

在那样的状况下，一旦长租公寓营运商造成跑路或资金不足，房东无法再度获得 房租，进而驱赶租客，但租客还需要再度还款每月借款并遭受没房可住的困境。

最近垮台的自如友家便是陷入了那般的窘境。成功失败租金贷，租金贷为自如友家企业规模扩张出示了支点，此外留出风险安全风险。

根据其招股书显示，2023―在今年的前9月，自如友家租客运用租金贷的市场占有率分别做到91.3%、75.8%、67.9%。

据统计，自如友家曾先后合作完的金融机构包括应花分期还款、会分期、任买分期还款、余额宝、中关村银行、微众。

11月16日，微众亦公布报道称，根据租赁户与自如友家签定的《房屋代理租赁合同》，租赁户和业主已造成租赁关系，并且已经订金租金，具备合情合理永居权。建议租赁户在预付款租赁期内再度居住，保证租赁户利益。至少在二零二一年3月26日前，个人征信报告将影响不大。

11月22日，建行深圳市分行相关人士对新闻记者说明，在金融机构，租金贷大部分以信用卡虚拟卡号记账，以消费性贷款分期的形式存在，属于一次性申办操作过程，年化利率和个人征信报告要求与信用卡差不多。

金融企业得出来的个人征信报告维护保养及时性期只有4个半月。4个月之后应该怎么办？难道也需要再度还房贷？陈楠说，即使拥有合情合理永居权，但房东亦会依据更换锁芯、关闭电源停水来驱赶租客。实际上，也是如今蛋壳租赁户遭受的普遍焦虑。

对此事，上述建行人员说明，一般来说，或者是有租房子合同于身，相对性于业主房屋产权年限，永居权带有一定的优先选择可选择性。

规范租金贷

早就在在今年的年底，中国住建部等六企业发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），对租赁贷款业务组织开展了规范，在这其中明确规定，按照住宅租赁合同期限、租金趸缴时限与住房租金贷款时限相一致的要求，贷款期限不能超过住宅租赁合同期限，发放贷款的頻率应当与借款人支付房租的頻率组合。

2023年9月7日，中国住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》亦明确指出，商业银行发放住房租金贷款，理当以备案的住房租赁合同书为依据，贷款期限不能超过住宅租赁合同期限。

这会对借款的时限组织开展了严格的限制，就是不能超过租赁合同的时限，以防止 借款被出借，变更特点，提升风险。上述东北三省监管人员说明。

《意见》还要求放贷机构要做好贷前调查，认真鉴定借款人的还款专业能力，确立股权质押融资授信额度。提高信用风险管理，苛刻审查借款主要用途，防止 房屋租赁企业造成资金池、配资炒股。

这里不但也有对租客借款审查的需求，是有对房屋租赁企业发放贷款的相关规定，避免超过借款人的还贷专业能力，造成贷款风险，更主要的是一定要避免 房屋租赁企业设立资金池，无休止、过度地旋转扩张，导致 松驰水肿体质。 上述东北三省监管人员说明。

租金贷从某种意义上给予长租公寓营运商对冲套利的室内空间设计，整治长租公寓租金贷早已一开始，但是依然不能够避免营运商垮台。

近些年，伴随深圳市、杭州等地区长租公寓著名品牌出現垮台情况之后，深圳市、杭州、深圳市、西安等地区也相继施行相对性政策，很多地域从资金帐户层面明确提出明文规定，紧抓长租公寓营运商的钱包。

深圳市要求，承租人支付租金周期超过三个月的，房屋租赁企业接的房租以房屋租赁贷款方式获得 的财产都应该纳入监管。杭州要求房屋租赁企业对总产量委托新楼盘，应缴30%的风险防控金。

假如不马上整治，长租公寓有可能会演变成像P2P那般的乱象。林布称，蛋壳公寓出大事了之后，目前一些地方政府设立了协调工作中整治调研组，由当地城建局带领，相关部门密切配合，排摸所管区域内长租公寓中介机构开展租金贷工作流程的情况，以及牵涉到租金贷企业规模。

在林布来说，未来理应不易完全禁止租金贷，会到总数的大部分进行治理使其规范化，并对相关工作流程制定更严格的需要，让多方面都要去遵照规定。

政府部门要加强监管力度，严格把控事前准入关，特别是要提高租金账号监管，对长租公寓营运商进行量化管理，防止 其披着合情合理外衣从事违规违规行为。林布提到。

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