抵押贷款利率折扣时代恐怕永远不会回来!

抵押贷款利率折扣时代恐怕永远不会回来！提高贷款市场报价利率（LPR）在形成机制时，央行表示抵押贷款利率不会下降。刚才，个人住房贷款利率调整政策终于实施了。2023年8月25日，央行宣布明确个人住房贷款利率调整。

存量房贷客户不受影响

随着LPR随着新机制的出台，利率市场化改革进一步发展，未来抵押贷款利率的趋势如何备受关注。根据央行公告，自2023年10月8日起，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准，形成新的商业个人住房贷款利率。第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

此外，2023年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。这意味着新规定只对10月8日以后的新住房贷款有效。

定价基准转换后，全国新发放的首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(8月20日5年以上)LPR4.85%；两套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(8月20日5年以上)LPR计算为5.45%)，与我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相同。

值得一提的是，它在央行发布LPR在机制之际，我们就未来的抵押贷款利率发表了声明单来说就是房贷利率不下降。

2023年8月20日，央行副行长刘国强在国务院例行政策吹风会上透露，新的LPR形成机制不会降低抵押贷款利率。刘国强表示，要坚持住房用于生活，不用于投机的定位，实施房地产长期管理机制，不以房地产为短期刺激经济的手段，确保差异化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率的基本稳定。

抵押贷款利率下降了吗？

在以往的定价机制下，城市或银行发放的抵押贷款利率水平不同。中原房地产首席分析师张大伟指出，根据目前的抵押贷款数据，大多数银行实施了10%-20%的第一个抵押贷款基准和20%-30%的第二个抵押贷款。这符合新政策的要求。对于当前市场，该政策不会导致利率上升。

张大伟表示，对于目前的房地产贷款市场来说，首套房贷利率过高，大部分利率都在5.39%以上，从政策预期来看，后续有可能下降。此外，如果第二套住房贷款利率涉嫌投资投机，根据目前国内大多数城市的第一套住房贷款识别标准，第一套住房贷款必须只需要没有贷款。未来的政策应该为这些群体提供有针对性的稳定利率。

张大伟告诉记者，此次调整属于中性政策，同类政策要求抵押贷款利率不得低于基准利率的70%。如果解释是好的，因为LPR它肯定会下降，在这种情况下，为了避免刺激房地产，只能稳定房地产利率，不可能抑制房地产，因为如果整个社会的利率下降，单独的抵押贷款上升，最终的结果只能是资金绕道进入房地产。

融360大数据研究所分析师李万赋认为，如果10月8日以后LPR如果大致保持目前的水平，理论上，最好的新抵押贷款客户的购买成本将会上升。从短期实际利率水平来看，只会对少数最好的客户产生轻微影响，对绝大多数买家影响不大。

后期，如果LPR根据央行的规定，第一套和第二套抵押贷款的最低利率自然会下降，但需要注意的是，这只指最低利率，实际利率将受到监管政策和银行信贷资源的影响，预计实施利率在短期内难以显著下降。

东北证券研究总监傅立春表示，抵押贷款利率的形成机制将发生变化，新的抵押贷款将面临一定的磨合成本。第二套房60个基点的增加似乎很小，但结合城市政策的原则，预计上升水平可能远远大于60个基点。基于部分城市二手房贷暂停的背景，未来房贷成本和可用性将面临一些挑战，房地产投机难度将大大提高。房地产市场可能更稳定，成交量可能有下行压力，价格可能会下跌。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现在LPR4.85%-如果第一套房贷不加分，可能比基准利率低5个基点；第二套房贷加60个基点后，为5.45%，基准利率上升约11%。这是全国统一的最低要求。

打折房贷利率或者一去不返

值得一提的是，在此之前，第一套房贷利率一般不低于基准利率的90%，第二套房贷一般不低于基准利率的1.1倍。一些分析师告诉记者，商业银行以前有9.5%的抵押贷款或80%的抵押贷款。在新机制下，原来的折扣抵押贷款利率可能永远不会回来，未来LPR是最低下限。

在以往的定价机制下，城市和银行发放的抵押贷款利率水平不同，如第一笔抵押贷款，一些是基准利率，一些是5%或10%，一些小型商业银行也可以打折。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在实际过程中，类似的政策可能会迫使近期部分购房者积极申请贷款。特别是在房地产交易领域，往往存在较大的政策效应，因此不排除近期看房群体或加快交易。当然，从稳定房地产交易秩序的角度来看，近期应调查和处罚相关中介机构的虚假宣传，如鼓励购房者通过调整抵押贷款利率政策来加快签订合同。相关购房者应理性科学地看待央行的政策，不能简单地判断贷款利率的上升或下降，相关购房行为也应保持稳定。

缓解银行息差下降趋势

抵押贷款利率利率的形成机制发生了变化，但也明确了银行可以根据借款人的资格和其他条件制定更灵活的定价规则。央行表示，银行金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定加点下限，结合经营、客户风险和信贷条件，明确商业个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点值。

天丰证券银行分析师廖志明指出，全国首套住房贷款利率不得低于LPR，例如，如果地方政府要求幅度不得低于30个基点，因此第一套住房贷款利率不得低于LPR 30个基点。如果借款人资格一般，银行可以与借款人协商贷款利率LPR 50个基点。对银行净息差有好处，缓解息差下行压力。

在规范房地产贷款市场方面，央行明确表示，银行金融机构应认真做好政策宣传、解释和咨询服务，严禁提供个人住房贷款抵押和抵押服务。在分析人士看来，这实际上是为了规范后续的贷款业务，并有助于形成更明确的贷款秩序规范。

严跃进认为，抵押贷款利率政策的调整进一步反映了央行对房地产市场的关注，特别是抵押贷款领域风险控制和市场指导的积极信号，对今年下半年的房地产贷款工作具有明确的指导意义。

事实上，在过去的下半年里，监管机构采取了密集的行动，从银行、信托、债券等方面收紧了房地产融资，并严厉调查和惩罚了通过挪用和转移资金流入房地产行业的各种违法行为。李万斌认为，结合其他相关政策，一方面，银行将加快信贷结构调整，减少房地产行业占用的信贷资源；另一方面，房地产监管不会在短期内放松，资本环境相对紧张，未来可能会有更多的城市继续收紧抵押贷款政策。

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