2017年,雄安新区规划的时间一直流行:80年代错过了深圳,

2017年，雄安新区规划的时间一直流行：

80年代错过了深圳，90年代错过了浦东，00年代错过了一线，10年代错过了成渝、杭州、郑州、苏州、西昌，2017年错过了雄安新区。你还会错过吗？

在百年一遇的投资盛宴中，成千上万的中国购房者已经给出了如何获得暴富入场券的答案——在新区买房。

1992年浦东新区的建立开启了中国新区发展的序幕。从那时起，各个城市的新区如雨后春笋般涌现。不仅买家在赌博，城市也在赌博，赌博浦东奇迹又出现了。

这无疑是一场赌博，每个赌徒都赢了，但现实并不是每个人都能成为赢家。

隐藏在城市新区的风险越来越大。

现在新区有些嚣张，即使是十八线的小县城，也要拉开一张大字报，满街敲锣打鼓地宣传：我们要搞新区建设！

大大小小的城市一人新区现在已经成为常事。据统计，中国有3500多个新区，大如首都，小至18线。城市正在炒新区的概念。

但市场供求关系告诉我们，商品越多，贬值就越多。

要评价新区的价值，首先要了解整个新区的情况。

在3500多个新区中，真正的新区只有19个，起源于上海浦东，以河北雄安结束。除了这19个，大部分都是挂羊头卖狗肉。

你敢买三四线城市的新区吗？

如果一二线城市发展新区是由于城市扩张，未来副中心将成为中心，郊区将成为城市，工业将转移到这里，城市人口将来这里买房子，人们来，商业中心来，交通好，所以在这些新开发的地方买房子没有问题。

但是问问自己，一个人口支撑数百万的三四线城市，真的有必要在十几公里外的荒野岭建设新区吗？

新区发展需要什么？

工业、人口、企业、配套设施、交通、商业。即使缺少一个，其他因素也可能无法发展。

人口外流、产业水平低、公共基础设施落后，这些问题就不多说了。已经是三四线城市的普遍问题了。现在我只告诉你一句话:

新区是一个概念第一的东西，在城市能源水平低的地方，无论是需求还是购买力发挥作用。

更何况三四线城市的房价远比一二线城市脆弱。虽然现在很多新区都这么火爆，但是一旦政策收紧，新区的房价肯定会崩溃。

到时候，这些城市新区就是买家的火坑。

除了傲慢，新区的胃口还是很大的。

打开地图，看看这里，成都天府新区总面积约1500平方公里，是现在主城的三到五倍。

西安西咸新区面积882平方公里，大于主城区。

求大已成为中国新区建设的问题。最重要的是，这几百平方公里的新区往往只有一小部分真正有价值。

比如合肥滨湖新区。

合肥政务区建设非常成功，环境好，配套设施好，可以说代表了合肥整个城市体水平。

但是政务区有多大？12平方公里。而整个滨湖新区196平方公里，是政务区的16倍。

光是这12平方公里，也是合肥自2003年以来全力支持城市建设，市政府、市剧院、省博物馆、省电视台、市奥林匹克体育中心和1000多亩天鹅湖搬到这里，经过十多年的运营，完成了现在的外观。

建设比政务区大16倍的滨湖新区意味着什么？这意味着政府的投资将增加16倍。

即使合肥有钱投资，合肥能有多少配套设施进口？合肥能成为16个省级博物馆吗？

滨湖新区的问题不仅是合肥自身的问题，也是无数新区的真实写照。

19个新区面积不到500平方公里，面积不到2000平方公里。贵州省贵安新区规划面积1800平方公里，贵阳市安顺市人口不足800万。

胃口大，价值小，已成为新区的通病。

胃口这么大，会造成一个问题:城建摊大饼。

什么是摊饼？就是东南西北都有规划，一个都不掉！不然划这么大的面积不是浪费吗？

早在合肥之前就提到过这个问题。像大蛋糕一样的城市建设很容易造成顾此失彼的问题。我想双手抓住，双手硬。最后，滨湖新区没有发展，房价提前透支。

更重要的是，东南、西北都有规划，往往与城市发展方向不一致，同时分散了人、钱和资源。

比如海南海口的江东新区。

如何形容江东新区的尴尬局面？

在此之前，海口一直专注于西海岸的发展。不仅市政府搬迁，而且目前正在建设大型物流基地。此外，国际免税城市和跨海大桥都在西海岸。一系列基础设施实施后，房价也在上涨，发展势头良好。

结果就在这时，一份海南自贸港的文件从天而降，于是又在东边划了一个江东新区。

所以情况变成了，原来西海岸地区还没有形成，也不成熟，这时突然杀了江东的程咬金。双方都要规划，双方都要发展。人从哪里来？钱从哪里来？这个行业从何而来？

东拉西拉，南北不落，这就是新区规划的现状，怪尴尬。

现在的新区，或多或少都有些高冷，恨不得离主城区十万八千里远。

为什么一些著名的新区债务和发展滞后严重？一方面，规划面积过大，选址问题更加突出。

一开始，西咸新区规划了五个小组，想象力非常宏大，宣传也很有力。到目前为止，发展进展远低于想象。原因是忽略了与主城区的交通距离、基础设施建设成本等问题。

一些新区距离传统市中心很远，不依赖市区。大多数只有一条地铁与市区相连。规划是否实完全取决于新区的投资是否足够。

一般来说，新区与市中心之间的距离在20公里左右浮动是一个合理的范围。如果超过这一距离，新区接受主城区的经济辐射和人口溢出将减弱。

例如，兰州新区距市中心70公里，中间有一片空白，根本没有发展。即使市区变大，两者也不可能相连。

离主城区这么远的新区建设，无疑相当于在一张白纸上建设一个新城。想想看，西安和兰州现在的人口、资金和吸引力能玩吗？

距离问题一直是新区长期发展的痛点，因为这意味着短期交通条件可能跟不上。

即使是成都的天府新区也距离主城20多公里。从成都天府广场到新区核心兴隆湖，大约有25个地铁站，这只是地铁上的时间。因此，如果你住在老城区，去新区的兴隆湖工作，你每天在路上花大约两个半的时间。

说白了，新区的建设还是要靠主城区离得越近，能承担的产业和人口自然溢出越多，未来发展就越可靠。

如今，新区越来越有画饼的意思，而且还是一块毒饼。

当新区还在纸上的时候，暴富还是想象，比规划先落地的一定是房地产开发商的销售中心。

工业新区逐渐成为房地产开发区，这是中国大多数新区无法逃脱的命运。在工业实施之前，各种办公楼和住宅楼已经拔地而起。

房地产的过度泛滥与土地财政直接相关。没有房地产，就没有土地出让金，就没有工业建设的资金来源。任何新区建设都需要大量的经济成本，因此政府只能将重点从新区建设转变为房地产开发，以获得政府基础设施建设资金的来源。

鄂尔多斯(600295，股吧)康巴什新区被称为中国鬼城，在政府的指导下强行带来了新区房地产市场的浪潮。2010年，部分地方楼盘价格一度达到2万元/㎡，令瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本无法支撑新区建设和人口需求，最终以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败，房地产泡沫就此破裂。

目前，新区红利几乎透支，在新区买房投资已成为高风险游戏。

读者经常问，新区能买到吗？不可否认，仍有许多新区具有价值。南京江北新区和成都天府新区是城市发展中的新贵。

但这毕竟是少数。一个新区能不能碰一定要注意几点:

1. 2015年以后不要碰新区。

随着我国城市化的发展，人口流动的高峰期已经过去。2015年以前，新区可以享受人口流动带来的红利。同时，经过多年的发展，许多规划已经实施，区域价值可以判断。2015年以后，新区发展时间太短，大部分仍处于概念阶段。此外，它们错过了人口流动的高峰期。现在加快人口和资本流入更加困难，未完成的风险也很高。

2. 不要碰三四线和弱二线的新区。这些城市没有足够的钱和人来支撑高房价。一旦泡沫破裂，很容易崩溃。

3. 不要碰远离主城区的新区(距离≤20公里)，靠近一线、强二线城市的新区可以关注，这些地方对承接主城区的人口和产业外移有很大的优势。

请记住，经济基础决定上层建筑，而决定经济基础的是人。人是市场的基础，否则再盖房子也没意义。

现在，一个城市在哪里？CBD、学区、工业园区和商业中心在哪里？事实上，它们已经固定了很长时间，很难迁移。完整完善的配套设施不仅是幸福生活的重点，也是投资起飞的起点。

不要再抱有幻想了新区一口吃胖子的时代已经过去了。

(来源:和讯房地产频道)

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