长安深圳公司不会转让或抵押鸿基新都X栋XX号房

调解方案不能接受，每个家庭损失数十万或数百万。业主尤佳和邻居表示，他们不能接受深圳龙华区观澜观光路鸿基新都买房租房的第三次谈判结果。

尤嘉颇对前后协商过程中运营商的表现发表了评论。8月31日再次被愚弄，9月3日再次被愚弄，9月8日第三次得出结果。我希望对方是认真的。

谁会花几百万租房？我在哪里租不到？8月7日，尤佳和邻居看到深圳宏润创意投资有限公司(以下简称宏润创意运营商)在公寓大堂突然展示了2019年7月5日的非销售说明，尤佳愤怒地抱怨。

在尤佳看来，鸿润创造了伪造说明，否认了销售行为。与此同时，她意识到，两年前买房时，销售人员的承诺和签署的租赁协议远不像预期的那么简单。

此后，鸿基新都业主有组织地在阳台上挂上了非法销售、退房赔偿等维权横幅。

以销售为名步步诱导

尤佳是参与与与运营商协商的业主代表之一。2018年5月，尤佳以总价255万元购买了一套建筑面积102平方米的三房两厅，其中首付128万元，剩余127万元贷款10年还清。尤佳说，当时指定的贷款公司仲恺TCL智融科技收取的利息为年利率12%，远高于目前的抵押贷款利息。

尤佳说，她和丈夫在2018年买房时，由于社保年限不够，没有深户。鸿基新以不限购、不限贷、以租售的名义与他们签订了租赁合同。

根据优佳提供给镁的租赁合同，甲方是红润创建的，物业租赁的依据和批准是中国长安汽车集团深圳投资有限公司（以下简称长安汽车深圳）通过转让获得宝安区观澜街的土地号码A甲方经批准在924-0165地块建设50年土地使用权。

启信宝显示，鸿润创建成立于2014年，经营范围包括房地产开发；物业管理；土方工程的施工；建筑工程设计和施工等。

查询土地使用权转让公告，A924-0165是商业服务设施用地，打造各类零售、餐饮、酒店业。

但在A宏基新都的产权性质建于924-0165地块，既不是小产权，也不是红本商业公寓。与小产权相比，宏基新都有《建设用地规划许可证》、《建设项目规划许可证》、《建设项目建设许可证》、《国有土地使用证》四证，但与正规商业公寓相比，销售许可证较少。

而对于当时为何会签下租赁合同，尤嘉说，一方面是当时销售人员的出售承诺，另一个是他们在鸿基新都售楼处及网上推广宣传看到的也均有“销售”字眼。

2018年5月，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发布的《行政处罚决定书》，证实了鸿润创造变相出售商品房的说辞。

在行政处罚决定中，龙华管理局认为，从单价21741元/平方米(或19926元、20123元、22625元、20066元等。)，价格为一次性付款、分期付款、贷款方式付款，物业租赁期限为20年。

后续发现，该公司已将收款全部退还5名承租人，并处50万元罚款。

然而，在宏基新都100多名业主权利保护舆论的高峰期，一些中介人员仍然告诉买家该项目正在出售，这也是尤佳认为宏润伪装出售商品房的另一个证据。

鸿润创建表示，当时已口头通知支付的款项仅用于使用和租赁居住权，目前正在积极解决尤

开发商承诺不抵押不转让

自事件发生以来，尤佳表示已与鸿润创建三次沟通，其中也发生了不愉快的事情。这一次，鸿润创建给出了两个解决方案。首先，尤佳和其他用户继续持有使用权。同时，长安汽车深圳公司和鸿润创建承诺不抵押或转让，但尤佳和邻居不满意。

根据尤佳提供的镁编制协调数据，长安汽车深圳公司承诺并保证：长安深圳公司为宗地号A924-0165地块土地使用权人。在长安深圳公司与鸿润创建签订的《长安汽车培训中心与商务公寓项目合同》下，鸿润创建公司在建设运营期间投资、建设、管理和运营鸿基新都商业大厦，并拥有项目、独家、独立的建设、运营管理和权利。在施工和运营期间。长安深圳公司不会转让或抵押鸿基新都X栋XX号房。

同时，鸿润创造承诺和担保：鸿润创造与使用权人签署的鸿基新都X栋XX20年租赁期满后，使用权人有权在2059年1月1日免租使用该房产。在上述使用权期间，鸿润不会转让或抵押鸿基新都X栋XX号房。《深圳市物业租赁合同》项下使用权人的全部权利义务可以按照合同转让、继承/继承。

但长安汽车深圳、鸿润创建表示，2059年期满后如何处置，将按当时的法律规定办理。

一位市场参与者告诉镁，即使有承诺，风险仍然很高。一般没有产权证书公寓因为不能分成小家庭销售，经常使用租赁销售折扣，但这类产权的风险只是一个大证书，产权不能以自己的名义登记，未来可能被业主作为抵押，或因为债务纠纷成为不良资产处置。

事实上，只有一张大证书被业主用作抵押贷款或因债务纠纷而处置不良资产并不少见。据《每日经济新闻》此前报道，成龙拥有两套北京NAGA上院房地产一直由成龙及其家人使用，但由于种种原因，中泰成龙公司十多年来没有办理正常手续。该房地产仍以开发商的名义出售。后来，由于债务纠纷，成龙豪宅也成为被处置资产之一。

尤佳将此案转载到她的社交平台上。她拒绝签署承诺书的原因之一是，她认为她的房子将来也可能面临处置的风险。

每家亏几十万或几百万

鸿润创建的第二个方案是要求尤佳等人支付实际租金，结清贷款，恢复房屋原貌后退房。

调解协议显示，如果使用权人选择不继续履行原合同，希望单方面终止原合同，使用权人应按照原合同约定的租金标准支付实际占用天数的房屋租金（实际占用天数=原合同总金额/20/365*实际占用天数）；使用权人必须首先结清与租赁房屋相关的所有欠款（包括银行贷款），并出示相关结算证明和收据，恢复房屋原外观并交付给运营商。如果发现房屋未按原外观恢复，运营商应在向使用权人收取每平方米800元（按建筑面积计算）的装修费后恢复原外观。装修费直接从退还的剩余租金中扣除。

但是，尤佳和邻居谈判的时间并不多。如果同意上述调解方案，需要在2020年9月28日前到运营商办理调解手续。如果尤佳等人不同意接受上述方案，无法达成调解，将按照相关合同和法律规定处理。

尤佳认为对方越来越不真诚，计划也不能接受。每个家庭都损失了数十万或数百万，现在是让业主承担后果。按照经营者的逻辑，租房贷款，对外人说，真的很荒谬。

至于尤佳和其他100多名业主反映的买房和租房事宜，龙华区住房和城乡建设局回应说，根据现有证据，不能证明宏润创造有非法销售，但宏润创造已经采访了租赁事宜，并要求其按照法律法规租赁。

租赁销售不受法律保护

三年前，当长期租赁公寓处于风口浪尖时，中兴通讯深圳人才公寓的租售价格从3000元/平方米上涨到2.5万元/平方米，引起了员工的不满。后来被媒体报道，被深圳市住房建设局有关部门采访，要求整改。

事实上，深圳很早就有了租赁和销售。具体操作流程是，一个项目只有一个大的产权证书，分割出售，然后与开发商签订20或50年的租赁协议，即所谓的租金一次性或分期付款贷款。

上述市场参与者表示，目前深圳租赁销售项目也很常见，最近使用中介，爆炸龙华项目的朋友圈是其中之一。

本质上，该产品本身没有财务属性，在市场上流动性很差。尤佳现在认为，宏基新都买，没有学位、积分，甚至没有小产权房那么安全。她和邻居的集体需求是退房。

不要贪图小利润，听虚假宣传。一位不愿透露姓名的政府工作人员告诉镁编，不要只听开发商和销售人员的话。在买房之前，这取决于项目是否有完整的五张证书。此外，如果您真的需要长期租金，请尽量一次性支付不超过3年的租金，押金不超过3个月的租金。

上海秦兵律师事务所主任徐斌认为，租赁销售或签订内部销售协议不受法律保护。租赁销售合同本质上是购买合同而不是租赁合同，但不完整的五份证书可能导致合同无效，开发商应承担不超过两倍的惩罚性赔偿，同时补偿买方房价上涨损失的增值部分和银行利息损失。

(文章受访者为化名，文章来源:每日经济新闻)

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