关于房产抵押贷款中的“先息后本”，你不清楚的事太多了！上篇

当你面对着类似的贷款广告时，你的第一反应是什么？答案很简单：你很难不心动，很难不憧憬着在等额本息置换成先息后本后，月供金额的直速下降。“相比之前的贷款，现在抵押贷款的利率降了这么多，而且先息后本每月只还利息，相比等额本息（月供包含本金+利息）每个月少还好几千块，真爽！”这种想法是如此符合一个人的直觉，但同时又如此的不合理，常常给我们的……...

当你面对着类似的贷款广告时，你的第一反应是什么？

答案很简单：你很难不心动，很难不憧憬着在等额本息置换成先息后本后，月供金额的直速下降。

“相比之前的贷款，现在抵押贷款的利率降了这么多，而且先息后本每月只还利息，相比等额本息（月供包含本金+利息）每个月少还好几千块，真爽！”

这种想法是如此符合一个人的直觉，但同时又如此的不合理，常常给我们的贷款办理带来了误导。

为什么不合理呢？因为此时你只想到每月付多少利息，没有考虑到多久后还本金。

首先我们要知道，抵押贷款中的“先息后本”包含了这4个关键要素：

1.贷款利率：参照央行的一年期和五年期以上的lpr利率。

2.贷款额度：参考房产评估价的7成—9成。

3.先息还款：每月还款只需支付利息，利息根据贷款利率和贷款额度计算。

4.还本方式：在规定时间年限内归还贷款本金。

大多数人往往只觉得前3个要素重要，而忽略了第4个要素——还本方式。但事实是，在很多贷款使用场景中，不仅先息还款（每个月支付多少利息）重要，还本方式（多久归还本金）也同样关键。

为什么这样说？

因为在现实中绝大部分的贷款使用场景，都是需要贷款本金长时间沉淀的，还本周期越长越好，相反如果还本周期过短，则会衍生出诸多贷后问题。

比如常见的“全款过户后再抵押” 贷款使用场景。假设我们办理某个贷款产品A（年利率3.45%+先息后本“10年期”），按照贷款500万计算，先息后本还款每月只需还利息14375。

看起来低利率先息还款的确很“耀眼“，每月只需支付一万多利息便能撬动起500万的资金，妥妥的低月供+高本金利用率。

但前提是，这笔贷款是需要每年归还一次五百万的本金，然后再重审，审核通过后才能再次提取贷款本金，10年内每年反复操作一次。

⭕若按照上面的产品A进行“全款过户后再抵押”贷款操作的话，每年还本重审的过程毫无疑问会带来这些问题：

#1. 在贷款本金投入后，资金回笼速度能否赶得上每年还本时间？若资金没法及时回笼需要过桥垫资，那要支付多少费用？

#2. 频繁还本金和重审会导致续贷不通过吗？

#3. 在这么短的还本时间内，我该如何使用这笔贷款？

此时，你还会觉得这么短的还本周期，风险不大吗？

其实，我们此时更需要的是长时间的还本年限。

假设此时产品A的还本年限从1年期转变为10年期（“短还本年限”变为“长还本年限”），而低利率不变（保持在年化3.45%左右）的话，那上述“短还本年限”所带来的3个问题其实都可以一并化解：

“在10年期还本年限内，我们不用再被“每年还本金重审”这种风险所困扰（垫资费用，续贷焦虑），同时只需保持着每月低利率先息还款14375，便可撬动起整笔贷款本金500万的使用——还款压力小，贷款本金利用率高（贷款的使用）。”

由此可见，在常见的贷款使用场景中，不仅低利率先息还款重要，长时间的还本年限也一样重要。

那是否有一种“贷款使用方式”，既可以持续每月低利率先息还款，同时又有长时间的还本年限呢？

当然有，就是辉哥常说的关于抵押贷款的最佳 “贷款使用方式”:

“低利率的长年限先息后本”

那具体这种 “贷款使用方式”是如何运作的呢？

★首先，关于“低利率”。很多低利率（年利率3.5%以下）的先息后本贷款产品尽管是标榜10年期，但其实利率是挂钩一年期LPR利率的，从而导致贷款期限（还本时间）都被设置在1年期—3年期，10年期其实是授信时间。

★其次，关于“还本方式”。先息后本抵押贷款一般有以下3种还本方式 (比如授信期10年)：

（1）每年归还全部本金：比如在授信期10年内，每年需全额还本金一次，还本后需重审才能再次提取本金，每年重复操作一次。

（2）每年归还部分本金：比如在授信期10年内，每年归还5%本金，往后的利息会随着本金的逐步减少而减少。

（3）到期“无本续贷”：比如单笔贷款500万3年期先息后本，在3年到期还本时只要贷款人通过了常规审核，银行便会把贷款人还本的步骤给省略掉，此时贷款人无须归还本金可以继续按月付息还款，在授信期10年内每3年反复操作一次。

表面上看3种还本方式虽然都是10年期，但第1.2两种方式需要每年归还全部或部分本金，而第3种还本方式——到期“无本续贷”，则可以始终保持着每月先息还款，一直到第10年才归还本金。

★最后，关于“低利率”和“还本方式”的结合。有部分“低利率”的先息后本产品，通过“无本续贷”把原本需要每隔1—3年还本金的步骤给省略掉了。低利率（年利率3.5%以下）先息还款不变，还本年限却被拉长至10年，而这就是最终的“低利率的长年限先息后本”。

这样的“贷款使用方式“，意味着在10年期还本年限内，我们不用频繁地每年归还本金，只需保持着每月低利率先息还款，便可持续拥有全部贷款本金的使用权——「月供低+还本压力小+贷款本金利用率高」，而这就是“低利率的长年限先息后本”核心的「产品属性」。

诚然，一个贷款使用方式的「产品属性」终究还是要在实际操作中（办理该贷款方式对应的贷款产品）才能展现出来。

碍于篇幅，辉哥会在下一篇文章中进一步说明，关于办理“低利率的长年限先息后本”贷款产品时的更多事宜。

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