买公寓做民宿利润冲抵贷款可行不？

买公寓做民宿利润冲抵贷款可行不？前几天，Salaya柚子甜的一个朋友找Salaya柚子甜询问一个事儿：现在房价开始往回落了，买公寓做民宿，利润冲抵房贷可行不？事情是这样的：这个朋友就叫他A吧。A家境不错，因为A老子混得开，A虽然算不上富二代，但也是吃喝不愁，印象中A就没有出去上过班。后来A结婚了，和媳妇一起捣鼓TB店，具体做啥就不说了……...

买公寓做民宿利润冲抵贷款可行不？

前几天，Salaya柚子甜的一个朋友找Salaya柚子甜询问一个事儿：现在房价开始往回落了，买公寓做民宿，利润冲抵房贷可行不？

事情是这样的：这个朋友就叫他A吧。A家境不错，因为A老子混得开，A虽然算不上富二代，但也是吃喝不愁，印象中A就没有出去上过班。后来A结婚了，和媳妇一起捣鼓TB店，具体做啥就不说了，反正还挺赚。再后来、A陆续有了两个小孩，A的老子也退了，A就是不想上班，总想着做生意当老板，但碍于木有启动资金，且A严重缺乏社会阅历，因此A一直都没有将做生意这事儿付诸实施。

那天A来找Salaya柚子甜，开门见山就说自己准备入手两套公寓，现在还是期房，好在价格便宜，A之所以想要买公寓，用A的话就是：1、现在价格便宜。2、A觉得那个地方在Gov的五年规划开发范围内，将来有可能升值。

这里插播一下A的经济情况。

A并没有经济实力全款拿下这两间公寓，而是通过自己手上的一点自有资金，加上媳妇名下的一个商住两用的小房子抵押的贷款，一起凑够了这两个公寓的首付。

有时候Salaya柚子甜很佩服A的胆识，敢这么玩儿，赌房子会涨，而且还这么操作、利率相较于直接贷款要低，变相加了个金融杠杆。

由于A收入有限，且还有俩娃要养，A的老爹也已经退休，就算有钱，也不会拿出来给A做启动资金。于是A想到了一个good idea！首付贷款买下这两个公寓后，待到交房了，A想要把这两间公寓做成民宿酒店出租，盈利用来支付贷款的月供，搞得好，说不定每个月有点小赚头。

待A眉飞色舞的说完自己的全盘打算说完，满眼憧憬的望着Salaya柚子甜，征询Salaya柚子甜的意见。

听完A的陈述，因为关系很好，Salaya柚子甜对A的想法做了以下解读：

１、期房有风险，而且是现在这个时候，希望A做好市调和背调，别买了个拉跨烂尾期房。

２、关于gov开发规划的事儿，Salaya柚子甜也略有耳闻，但具体是什么Salaya柚子甜没有研究过。事儿确实有这个事儿，但什么时候开发，怎么开发，开发到哪一步，还希望A自己弄清楚，谋定而动。

３、关于买公寓改民宿酒店出租的事儿，这是Salaya柚子甜的专业，那就要详细说一说。

第一、根据Salaya柚子甜的了解，A所说的那个区，有很多类似的写字楼、公寓项目，很复责的说，这些物业很大一部分都是在空置状态。有很多当初买了写字楼、公寓的投资人，将房租一减再减，出租这方面还是很难。于是乎，有一些业主转变了思想，将手里的空置物业租给了第三方代运营公司，将其改造成民宿酒店。业主就收个很低的租金，其余的都交给代运营公司打理，业主都亏怕了，哪怕租金不及月供，但有总比没有好。（有一些不怀好意的第三方代运营公司，以代运营高回报为噱头，蒙骗业主投资装修，这个专题Salaya柚子甜之前有写过，有兴趣的可以自行翻找一下）

第二、Salaya柚子甜和A所处的城市是一个旅游城市，酒店这方面早早的就是供大于求的，相信国内绝大多数城市都是这样。过剩的供给，遇到有限的需求，结果就是降低售价摊薄利润。

第三、就算是真的做写字楼、公寓改民宿代运营的公司，也是有很多套路的，一般的平头百姓压根弄不明白这中间的门道，很容易就被套路了。不过这点不用担心，如果A真的打算这么做，Salaya柚子甜可以帮A，至少不会让A上当。

第四、如果A自己投资、装修做酒店，不是不行，而是不划算。边际效益理论就不详细讲了，Salaya柚子甜也不是专业的。仅仅从酒店投资管理运营角度出发。如果A仅有两间公寓房，且要自己投资装修运营的话。装修成本，运用成本，管理成本，那是即耗时又费力且操心，结果呢、大概率不会太好，毕竟现在住宿业内卷的这么厉害，A也不是专业出身，在筹备阶段，自己弄很容易控制不住投资，花大价钱交学费。即使在后期运营阶段，两间的体量，一点不比十几二十间体量操心少，性价比上不太值。往最好处考虑，A天生就是干酒管的料，能把自持的两间民宿做的有特色、有客源、有收入、有盈余，但体量就在哪儿放着，Salaya柚子甜现场给A测算了一下，这个盈余不会很高，基本上也就是和在本地打工一个月赚的差不多，也许会略高一点，但所要操心费力的事儿可就多了去了。

后来、A还是决定投资那两个他看中的公寓，不过想要找第三方托管，Salaya柚子甜下笔这会儿应该正在和Sales谈价格合同吧，但愿A能如尝所愿。

写在后面的。

这些年，房地产逐步进入了颓势，前几年房地产高歌猛进的时候，有很多这种体量不大的写字楼、公寓项目，不少人都已入坑。这几年经济形势一年比一年严峻，很多早年入坑的投资人纷纷想方设法的解套。问题是市场的客观容量就那么多，一下子冒出来这么多公寓、写字楼改民宿酒店的，市场也消化不动啊。再加上这种写字楼、公寓项目的先天属性，压根在硬件和环境上很难和传统酒店行业相匹敌，那么这些项目只能主打：便宜、便捷了，那便宜和便捷意味着不会有太多的收益，能保本微赚在当下的环境下已经是不错了。

这里还有一个潜在的ｂｕｇ问题。几年前租房公司一夜之间爆火的时候（就是那个租房贷出现的时候），很多房地产业界大牛就站出来说过，租房再转租这生意利润太低，压根没法赚钱，然后不久，租房公司因为资金链断裂，频频跑路，再加上租房贷的事儿东窗事发，搞到最后是一地鸡毛。

Salaya柚子甜在此旧事重提并不是要唱衰公寓改民宿这个事儿，而是要提醒有类似打算各位看官，酒管投资是大事儿，不是说你有个空置的物业单位就可以做，且可以做的好盈利的，这里面要考量的事儿太多了。另外Salaya柚子甜在此奉劝各位看官，除非物业条件非常好的，比如地理位置优越且价格合适又配套服务好的，不要像文中A那样付一个首付，利用金融杠杆去撬动多个物业项目做民宿。Salaya柚子甜一再苦口婆心的说，酒管行业投资很大，回报周期很长，需要的管理、运营很专业，金融杠杆太大，很容易把自己逼到墙角。

投资酒店行业，务必三思而后行。

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