彭彭哥：商铺抵押贷款，有哪些考察重点？

商铺在抵押贷款中较为常见，商铺作为抵押物，相对于土地厂房而言一般面积较小，且地理位置大多处于商圈，易于变现处置。相较于机器设备，作为不动产安全性更高，且随着时间的增加贬值风险较小，甚至有些商铺随着房地产市场行情的发展还会出现升值空间。彭彭哥、财融巴巴大数据中心、个人贷款、企业贷款、债权融资、股权融资、资本运作、IPO财务辅导彭彭哥：金……...

商铺在抵押贷款中较为常见，商铺作为抵押物，相对于土地厂房而言一般面积较小，且地理位置大多处于商圈，易于变现处置。相较于机器设备，作为不动产安全性更高，且随着时间的增加贬值风险较小，甚至有些商铺随着房地产市场行情的发展还会出现升值空间。

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彭彭哥：金融江湖有妙招！当借款人提供商铺作为抵押物申请贷款时，金融机构通常会对抵押物进行以下三方面的贷前重点考察。

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一、商铺所处的地理位置及周边市场行情

商铺所处的地理位置，决定了商铺的价值大小。

1）一般而言，商铺处于较好的地理位置，价值也就相对较高。

2）处于较繁华商圈的商铺，价值也相对较高。

3）人口集中人员流动较频繁地区的商铺，价值相对较高。

4）新兴房地产项目上所附商铺较老旧建筑所附商铺，价值相对较高。

除考虑商铺所处的地理位置是否优越外，金融机构还会考察抵押商铺所处的周边商铺环境。周边相邻多数商铺如果都处于良好有序的经营状态，无停业关门、无众多商铺未出租的现象，则反映出抵押商铺有良好的市场需求，抵押价值也相对较高。

反之，如果抵押商铺市场需求薄弱，抵押价值不足，则金融机构会考虑通过追加抵押物或追加担保人的方式，保证贷款的安全性。

二、商铺的租赁情况及租金交纳情况

不同于厂房、住宅等不动产，绝大部分商铺都为出租使用状态，实际使用人与所有权人非同一人。因此，金融机构在贷前会考察商铺是所有权人自营还是已出租由承租人经营。如果在贷前商铺已出租由承租人经营，则是租赁合同在先，抵押登记在后。这时金融机构会要求商铺所有权人提供其与商铺承租人所签订的租赁合同，并考察租赁期间的租金支付情况。

根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第六十五条、六十六条关于抵押与租赁顺序的法律规定，如果先租赁后抵押，则“买卖不破租赁”，即租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不能在原租赁合同期间内驱赶承租人。

买卖不破租赁

三、商铺对抵押人的重要性

土地、厂房，商铺的所有权人多为个人，现实生活中，有些借款人名下拥有多套商铺。因此，金融机构往往会考察抵押商铺对借款人的重要性。

对金融机构而言，商铺进行抵押，不仅是一种贷款担保措施，也是预防贷款发生逾期风险的保障。更是对借款人的一种心理牵制，强化其还款意愿。商铺对借款人越重要，还款意愿越强烈。在很多金融机构看来，自营商铺、租金较高的租赁商铺对借款人更重要。

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