什么决定了城市的长期房价?

首先，请思考房地产哲学。——什么决定了城市的长期房价？

当，看得见的手和看不见的手腕时，短期来看，一定是看得见的手占优势，但长期来看，一定是看不见的手占优势。

比如深圳为什么每一轮房地产上涨都是深圳第一。

当你看下图时，你会明白为什么？

近20年来，深圳户籍人口每年增长20万至30万。当然，在户籍开放之前，这种增长可以被视为深圳新生人口的出生。

但这并不是最可怕的，最可怕的是深圳常住人口平均每年增长60万，也就是说每年从外地迁到深圳的人口可达30万左右，这是一个什么概念，这是一个内地中等县城一半人口。

2017年，一份关于深圳租赁的白皮书说：80%的人租房，70%的租户住在城中村。

这就是这个城市，房价的底气。说句要挨骂的话，从长期来看，当这个城市规模达到京沪之前，房价选择只有两个——暴涨缓涨。

从长远来看，城市房价是由城市增量人口决定的，但从水平上看，这一数据一直在下降。

一线城市、二线城市和三线城市的人口增长率正在下降，大城市的指标下降越明显。只有四线城市，即小地级市或县，保持着小规模的增长。

最深层次的原因是人口生育率的下降。

城市发展越多，经济发展越多，人口生育率越低，这是一条全球规律，包括美国、日本和韩国。恐怕只有东南亚和印度不担心整个亚洲的人口问题。

回到中国，我们先来看看31个省市，自治区，新增人口。

我们间段分为三段：2001年至2010年，2011年至2015年，2016年至2019年。

在过去的十年里，人口增长的省份是：广东、浙江、山东、河北、江苏、天津、上海和北京。负增长为：安徽、四川、广西、河南、重庆、贵州、湖北。

显然，上述七个省市，不是因为不能生，而是因为不能留，新人口基本上都是孔雀东南飞。

近五年来，广东、浙江、山东、安徽、四川、河北、广西人口增长较多。

人口流出省份变成:辽吉黑和北京，北京大家都知道是政策流出，辽吉黑，恐怕和经济停滞有很大关系

那么，除了新生人口，人口增长，也取决于人口迁移的数量。

从人口出生因素来看，这张图是人口迁移:

近4年广东、浙江2011年至2015年，年均人口净流入分别从14万和7万大幅上升到2016年至2019年的76万和46万，这是过去五年中国人口竞争的赢家；

上海、北京由于近年来人口规模的严格控制，从人口净流入到净流出；

中部省份除安徽从年均净流出到净流出，其他省份都处于持续净流出状态；重庆、四川、陕西近几年人口持续回流，其中重庆、四川近四年人口净流入超过10万；

东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁2011-2010年年均净人口流入下降至2011-2015年.三万，近四年年平均净流出5万。但令人惊讶的是，山东，在过去的五年里，人口流出比黑吉辽多，令人惊讶。

在省和自治区之后，我们专注于城市。

十年前，北京和上海是人口流入的大户。

五年前，天津突然成为人口流入的大户，然后突然失速下落，让人有点尴尬。

这5年呢？

广州和深圳两个后发一线城市，杭州和长沙两个新一线城市，成为近五年中国城市人口大战的四大赢家。深圳、广州、杭州以活跃的新经济产业和相对宽松的人才政策吸引了大规模的人口流入。近四年来，常住人口年均净流入分别达到28、28、27、20万，较2011-2015年大幅增长。

尤其值得的一提的是长沙，在与成都、重庆、武汉、南京等强二线竞争中，不得不说，低房价是人口吸铁石。

宁波、西安、成都、郑州、重庆近四年常住人口年均净流入超过10万；这些城市都是都市圈的核心城市。近年来，城市发展迅速，抢人力度大。

然而，它分为两种情况，城市的吸引力也分为等级。

不久前，国张由国民经略制作的图片——省会以外购房客户的比例可以解释这个问题。显然，如果一个省会只能吸引自己省份的客户，它的吸引力是有限的。对于它来说，它只能被视为一个省级中心，而不是一个区域中心。

以刚才人口净流入超过20万的长沙和杭州为例。杭州以外的客户比例达到53%，而长沙只有15%。从这个角度来看杭州的含金量远远超过长沙。

另外，与西安、郑州相比，人口净流入也差不多，虽然我是郑州人，但我也要承认，郑州的城市含金量比西安差。郑州只是河南的郑州，但西安至少是中国西北五省的中心城市。

然而，幸运的是，河南是一个人口众多、股票丰富的大省。即使人口流出河南，剩下的人口转移也足以在郑州消化。然而，坦白地说，留下的是次要的人才，这也将导致郑州经济长期徘徊在中低端。

所以，最可怕的城市情况是，自己的城市圈人口没有流入甚至流出。因为这会导致城市无血可抽，甚至被抽血。

下图是中国33个城市圈人口流入流出的典型统计图。

北京不要说，这是政策要求它流出人口。

福州问题不大，毕竟是中国除长三角珠三角最富裕的省会。

济南，长期来看，山东问题不大GDP增长和人口，确保其房价仍有底线，最近的房价下跌是由前一次上涨过于激烈造成的。相反，现在迫切需要解决青岛和济南优先考虑的问题。

要注意从苏锡往后的城市买房，因为城市圈人口流入不足会导致房价长期失望。

昆明、西宁、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、石家庄、长春，从都市圈人口的角度来看，是房价长期没有前途的城市。都市圈的中心城市，所谓的副中心和多中心城市。

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