深圳贷款小常识

　　NO.1　即使是等额还款，还款额度也是会变的

　　即使是等额还款，还款额度也是会变的; 很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

　　房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率;

　　如果上一年度基础利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整;

　　如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

　　NO.2　如何选择银行

　　如果需要提前还款，例如有的银行约定20%以上才允许还，太苛刻了，最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行，比较一下。这次七折优惠，工商行都2月份才给客户享受，多收了一个月高息;小银行一般比较快，但是需要办信用卡等等，银行之间是有区别的，需要好好选一选。

　　NO.3　提前还款的方式和意义

　　方式：

　　一次性付清：非常好理解，归还所有剩余贷款本金;

　　还款额度不变，缩短期限：比较省利息;

　　期限不变，额度减少，每月压力减少，基本不省什么利息;

　　提高还款额，缩短期限：最省利息，银行一般不办。

　　NO.4　提前还款的基本流程

　　部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可;

　　全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

　　NO.5　还款方式的选择

　　有提前还款计划的人事，建议选择等息还款，第一个月还的最多，因为本金还的比较多，非常的节约利息，如果选择等额还款，前两年缴纳了大多数的利息，再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

　　NO.6　每月还款额的计算

　　贷款合同中都会有这个公式：介绍一下等额还款的公式：

　　每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]

　　月利率 = 年利率÷12

　　有一种特殊情况， 就是当一月份的时候，如果上一年度基准利率发生了调整，一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况，一部分利率是上一年度的贷款利率，一部分利率是本年度的贷款利率。

　　这个时候需要首先根据剩余本金，核定一个月度还款额，按照天分别计算利息，估计这个时候12月份一定是按照31天计算了，所以，调整利息，就被银行狠狠的宰上一刀。

　　NO.7　本月还款利息的计算

　　本月还款利息的计算：

　　本月利息 = 剩余本金 × 月利率

　　本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息;

　　NO.8　不要选择大月提前还款

　　大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天;

　　日利率 = 年利率÷360

　　但是一年有365天，按天计算会多交几天利息;

　　另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

　　NO.9　房贷是最优惠的融资方式

　　合理负债有利于规划个人理财，而且房贷是最便宜的融资方式，能够房贷的时候，尽量使用房贷，让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险，参与瓜分别人的存款行列中;

　　NO.10　开始还的都是利息

　　有人贷款20年，每月还2000元，还了两年，认为已经还了5万元了，其实这种理解是十分错误的，开始还的都是利息，没有多少本金，基本上也就还了2万本金吧，所以，需要清楚的认识，刚开始还的都是本金。

　　1、利率解读

　　目前执行的基准利率为年利率6.60%(五年以上)，八五折的利率为5.61%;上浮10%的利率为7.26%;上浮20%的利率为7.92%。

　　基准利率为年利率是央行统一制定，要求各商业银行统一执行的利率基准。基准利率为6.60%即每一万元贷款，每一年的利息是660元。

　　2、客户征集查询

　　客户征信查询是房贷业务办理的第一步，良好的征信是贷款的前提。征信查询需要提供所有借款人的(已婚的须查询夫妻二人)的姓名和身份证号码。

　　3、房产按揭贷款和房产抵押消费货款

　　按揭贷款是指借款人基于购房需要且以所购房屋为抵押物向银行申请的，具有政策性优惠的贷款。首次购房款执行优惠利率。

　　抵押消费贷款是指借款人以其所有的房产作为抵押，以消费为贷款用途的贷款。执行利率一般为基准利率或上浮利率。

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