办理深圳住房二次抵押贷款常见的问题

　　住房二次抵押贷款是银行向获得银行住房抵押贷款的借款人提供的贷款服务。 住房二次抵押贷款的贷款对象应为银行单手住房抵押贷款的客户，无欠息行为，收入稳定，信用良好，有按期偿还借款本息的能力，并已按期偿还本息两年以上。

　　一、贷款条件

　　1.借款人无欠息行为，收入稳定，且信用良好;

　　2.借款人有按期偿还借款本息的能力，并已按期偿还本息两年以上;

　　3.用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

　　4.房屋抵押登记已办妥，且办理银行是房屋的抵押权人;

　　5.房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管;

　　6.用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

　　7.房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

　　二、贷款期限

　　二次抵押贷款的期限要根据贷款的具体用途来确定。用于个人消费类贷款的话，期限最长不超过5年，用于个人经营类贷款的话，期限最长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

　　三、贷款额度

　　贷款额度的计算方式为贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。其中，房屋价值是将房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较后，以这两者中的较低者为准。自住型房产二次抵押的抵押率最高不超过70%，而商业用房二次贷款的抵押率最高不超过50%。

　　四、贷款利率

　　二次抵押贷款的贷款利率是在中国人民银行规定的同档次商业贷款利率的基础上浮动。此外，贷款期限在一年以内的，若遇法定利率调整，则按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的，若遇法定利率调整，则于次年1月1日开始执行新的利率。

　　五、贷款流程

　　1.借款人向银行提交二次抵押贷款的相关资料，并提出申请贷款申请。

　　2.银行受理借款人的申请，并指定专业评估机构对抵押物进行评估。

　　3.银行审核借款人提交的二次抵押资料，并办理相关手续。

　　4.如果银行的审核通过，借款人便可委托担保公司办理原有贷款的垫资解押手续。

　　5.原有的贷款解押手续办理完毕后，借款人需重新办理新的抵押登记手续。

　　6.手续办理完毕，银行发放贷款，借款人重新还款。

　　六、注意事项

　　1.注意抵押物是否有可抵押额度

　　抵押物，也就是房子若是抵押额度太高的话，借款人不容易办理到二次抵押贷款。一般，房子的可抵押额度大于7成的时候才比较容易获得贷款审批。

　　2.借款人注意自己的信用情况

　　不要以为是抵押贷款就不注重个人的信用了。良好的信用是申请成功任何贷款的基本保障。借款人在办理初次抵押贷款的时候就要注意到及时还款。若有逾期申请二次抵押贷款就有难度了。

　　3.房产二次抵押贷款必须要有房产证

　　借款人必须要有房子的房产证后才可办理二次抵押贷款。若房产证放在银行或者其他地方的话，则无法成功办理到房产二次抵押贷款业务。

　　七、抵押特征

　　1、房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。

　　2、抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。

　　3、负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。

　　4、抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。

　　6、房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。

　　7、房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。

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