惠州2022年信托公司接管房地产项目股权 如何选择最合适的资产作

在过去的一年里，受房地产行业调整变化的影响，房地产企业频繁爆发，房地产信托也频频发生兑现风险。

自2022年以来，信托公司接管房地产公司项目股权的消息频频出现。

表:2022年信托公司接管房地产项目

在当前环境下，信托机构接管开发商项目的行动对信托公司处置房地产信托存量业务、解决业务风险具有一定的参考意义；但也存在不确定性的市场风险，毕竟，目前的房地产行业风险尚未完全清除，销售市场尚未恢复。

许多业内人士表示，信托接管房地产项目属于信托真正的股权投资信托模式，但在我看来，过去大多数股权投资信托基本上是明确的股权实际债务模式，信托投资的基本逻辑或基础资产的价值。

因此，2022-10-19 谈谈房地产资产的价值判断。

房地产通常使用抵押资产作为融资和信贷增强措施来获得金融机构的资金，因此常见的抵押资产一般包括土地、在建项目和已建房地产。

在实际工作中，如何判断这些资产作为抵押品的价值？面对多种资产的选择，如何选择最合适的资产作为抵押？

不考虑抵押品的位置、面积、规划用途、业务形式等因素，仅从资产处置的难度进行讨论。这三种抵押品的价值排名应为：土地>已建物业>在建项目。

土地

土地是房地产的原始状态，面粉和面包经常被用来比较房价和房价之间的关系。此外，在房地产市场上，土地属于稀缺资源，是主要开发商追求的目标，实现率最强。

几年前，当房地产企业扩张时，一些投资将以金融机构为渠道，因为一些当地住房开放抵押土地融资，但现金流无法转移，或实际控制人因某些特殊原因被拘留，导致资产被扣押，金融机构将有一些抵押土地需要处置。

但土地抵押有几个特殊事项需要注意:

一是地块内是否有附着物。

例如，待拆迁的房屋、待拆迁的坟墓、待整改的高压线路、变电站等，即使是公开市场拍卖和转让的地块，也不能保证是完全净的土地，必须到现场核实；

二是获取地块时是否有特殊限制。

例如，位于水源保护区或景观保护区的范围和规划限制导致土地可开发价值下降，或多个地块需要捆绑开发，或一些大型公共配件需要免费建设，公共配置的建设成本需要在抵押地块中分摊。

有时政策和三项规定的调整也会影响规划方案的审批，进而影响抵押品的价值评价。

现实中有一个案例，民生信托至信1047宝能项目，抵押物为合肥宝汇房地产有限公司名下的三块地块(房地产权证号:万(2016)第0091581号、万(2016)第0091584号、万(2016)第0091585号)。

这三块地位于合肥滨湖新区金融CBD据悉，商业楼面地价约为3700元/㎡，住宅15000元/㎡，总地价74亿左右，评估价格合理。

但部分项目位于巢湖水环境一级保护区，根据中央第四环境保护监督小组的要求，安徽省巢湖管理局于2017年8月发布了《关于巢湖一级保护区建设项目审批的通知》（巢管规划227号），明确要求停止审批和保护区各类建设项目；

2022年2月发布《关于暂停巢湖流域水环境一级保护区涉水在建工程建设的通知》(巢管环保〔2022〕54)巢湖流域水环境一级保护区所有在建在建项目暂停。

宝能项目部分超高层后续建设因环巢湖一级保护区范围划定而受到限制。

此时，有这些限制条款的地块的价值自然会下降。如果需要将商业住宅地块捆绑在一起，接收方的选择将更高、更苛刻、更难找到，实现时间将更长。

金融机构主要负债，要求达到432条件。如果拿到四证，很有可能地基已经打好了，建筑已经出地了。

过去，一些快速周转的房地产企业在征地几个月后开业，取得预售证时需要解除抵押；此时，可能需要寻找等价物，或取消土地抵押登记后重新办理在建项目抵押。

因此，如果土地必须可靠，土地的位置、现状、性质、规划限制、评价价格等都会有影响，最好进行实地调查，收集更多的信息进行判断。

已建成物业

已建物业无完工风险，但需区分其物业类型。

如果用未售出的房屋抵押，在此期间抵押状态不会影响房屋的正常销售，但网上签约后交易转让时需要解除抵押。有些地方可以分批进行，有些地方需要逐套解除抵押，操作繁琐。

因此，在正常情况下，已建成的财产可以抵押为商业或办公性质，其中大部分已出租并形成稳定的现金流，也属于相对较好的现金流资产。

但这类抵押品通常是单一产权，属于大宗资产，交易总额较大，可能有自持年限要求，甚至是整体转让的特殊要求。

这就导致处理麻烦、周期长、不确定性大。

同时，由于该物业已建成并已出租，并签订了长期租赁合同，根据不破租的原则，后期法院也难以处置。

从评估的角度来看，这类商业或办公物业的评估一般采用收益法或现金流折现法，结合市场比较法和成本法进行参考；抵押时，抵押率通常只有30%-50%。如果真的需要处置，如果价格大幅降低，物业持有人可能会有更大的抵抗力。

如果通过法律渠道申请执行，流程会更长，整个周期都会下降，一年都无法覆盖。

在建工程

在建工程实现性最差的主要原因是工程尚未完工，作为潜在接收人，通常会面临以下问题：

一是可比案例少，无法评估其价值。

在建工程之间无法比较评估时点的工程进度、施工面积等因素。

二是规划、设计、开发、报建。

项目已申报规划设计方案并进行施工，因此设计规划变更的可能性很小，只能遵循原设计方案；

原开发商负责整个项目的建设申请程序，政府关系掌握在原开发商手中。如果在资产拍卖中被迫接管，后续项目可能无法继续。

三是开发成本不易理清。

由于项目开发建设通常由总承包商提前支付，因此项目拖欠的项目资金和其他欠款不易清楚梳理，建筑材料价格也可能因市场变化而波动；

部分项目可能已经预售，具体销售情况和销售收款难以确定。

如果原开发商没有100%的合作，很多信息都找不到，或者真伪难以验证。这也导致许多房地产企业不愿意接管在建项目。

最后，如果抵押品不能按时完成，成为未完成的建筑，抵押品的价值不仅会大大低于评估价值，而且会严重损害其实现能力；一些开发商开发城市模式，他们提供的单一抵押品往往难以处理；如果有争议，项目很难实现。

结语

到目前为止，对三类抵押品的分析。一般来说，土地价值优于已建物业和在建项目，但随着时间的推移，开发过程将导致土地逐渐转化为在建项目，最终成为竣工物业。

因此，在判断抵押价值时，要综合多种因素，从动态发展的角度进行分析。

最后补充提醒一下，《民法典》新规出台后，规定抵押财产可以直接转让，无需解除抵押。

《民法典》第四百六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人可以证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人提前向抵押权人偿还债务或者存款。转让价格超过债权金额的部分属于抵押人，不足部分由债务人偿还。

但客观上，抵押人可能会转让财产，抵押权人无法获得房价，但不能向抵押人主张权利，只能向财产受让人主张权利。

抵押财产为商品房，受让人依法优先于抵押权人的商品房消费者，可视为损害抵押权（本文为草案，未最终实施）。

这可能会增加抵押权人的负担或损害他们的利益。无论是土地、在建工程还是已建物业，建议抵押权人在未来签订合同时，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

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