深圳信达甘肃分公司与智林房地产公司签订住宅认购协议

案件基本情况

2014年6月24日，信达甘肃分公司与智林房地产公司签订《在建工程抵押担保合同》，办理抵押登记。

2016年5月24日，姜博文与智霖房地产公司签订了《住宅认购协议》，并交付了房款。

2017年6月5日，信达甘肃分公司以智林房地产公司、智林实业公司、赵智林、李小梅为被告向甘肃高等法院提起诉讼，并申请财产保全。2017年8月10日，甘肃高等法院根据信达甘肃分公司的财产保全申请，查封了智林房地产公司名下的部分财产，姜博文购买的房屋在上述被查封的房屋中。

诉讼案件结束后，经过一审和二审，最终确定：如果智林房地产公司不履行支付义务，信达甘肃分公司有权分别向智林房地产公司未解除抵押财产和智林工业公司提供抵押财产折扣或拍卖、出售抵押财产收入优先赔偿。信达甘肃分公司向甘肃高等法院申请强制执行。

2022年3月25日，姜博文提出书面异议，认为其对房屋物权的期望可以排除法院的强制执行，并要求暂停房屋拍卖。经法院核实，姜博文名下没有其他财产，姜博文占有房屋是真的。

裁判观点

本案涉及的《住宅认购协议》明确规定了商品房销售合同涉及的主要内容，如商品房基本情况、合同价格、付款方式等。同时，姜博文按照合同交付了房款，智林房地产公司出具了收据。根据《商品房销售合同解释》第五条商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容，卖方已按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房销售合同

《执行异议和复议条例》第二十九条关于消费者购房者的规定是否知道房屋的抵押情况，以及建立房屋销售合同和抵押权的顺序，是为了保护消费者的生存利益。因此，信达甘肃分公司以智林房地产公司和姜博文明知案涉及的房屋因抵押无法在网上签住宅认购协议为由，声称该协议不是其真实意图，没有事实和法律依据，法院不予支持。

此外，姜博文购买的房屋属于满足其生存权的合理消费范畴。信达甘肃分公司原判决认定，姜博文享有足以排除强制执行的消费者物权期望权，法院不予支持。

信达甘肃分公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。

※最高人民法院(2022)最高法民终778号援引上述判例。

法律规定

《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》(2022年修正)

第二十七条申请执行人依法享有对抗案件外人担保物权的优先赔偿权，除法律、司法解释另有规定外，人民法院不支持案件外人提出的排除执行异议。

第二十八条在执行金钱债权时，买受人对以被执行人名义登记的房地产提出异议，符合下列情形并排除其权利的，人民法院应当予以支持：

(一)人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；

(二)人民法院查封前合法占有该房地产；

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，并按照人民法院的要求交付剩余价款；

(四)因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条在执行金钱债权时，买受人对以执行房地产开发企业名义登记的商品房提出异议，符合下列情形，可以排除执行权的，人民法院应当予以支持：

(一)人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；

(二)购买的商品房用于居住，买受人名下无其他用于居住的房屋；

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

第三十条在执行金钱债权时，受让人提出停止处罚异议的，人民法院应当予以支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，予以支持。

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