深圳房地产市场监管下的国内首套房贷利率平均波动在5

无论是否存在抵押贷款，都不会改变房屋成为资产的事实，但从利益的角度来看，它会随着房价的变化而升值、减值，对于抵押贷款房屋将有更多的持有成本，在极端情况下甚至可能出现负值，甚至我们经常说“负资产”，因此，如果要注意房地产的利益，为了更好地保全资产价值，最好关注楼市新形势下的分化趋势特征。

如果房价不上涨，从资产的角度来看，由于持有成本的存在，它将减值，但它是否会成为净负债取决于它是否已成为“负资产”。

虽然抵押贷款是一种债务，但它和房地产是一个整体，需要与房地产相结合，整个房地产价值减去抵押贷款将留下剩余，当剩余为正时，没有净债务，所以即使不是债务，除非剩余成为负，然后将成为负资产，此时房地产将成为净债务，剩余由抵押贷款成本和房价的变化决定。

▲抵押贷款将增加持有房地产的成本。

现在是一个商业社会，几乎所有来自银行的资金都是有成本的，国内的资金成本也不低。房贷虽然是利率相对较低的产品，但从目前的情况来看，房地产市场监管下的国内首套房贷利率平均波动在5.39%左右。我们可以在五年内到期，看看我们在这五年里为这套带房贷的房子付出了多少成本。

按100万担100万抵押贷款的房地产，假设按5.39%抵押贷款利率、等额本息还款方式和30年期限计算，购买5年后累计利息约为26万，这是最直观的成本，但此外，我们还可以计算我们支付的现金收入损失，这里的现金包括首付和累计月供。

●月供造成的收益损失

在过去的五年里，月供约为5600元，5年累计支付约33.6万元。这笔钱包括上述计算的26万利息，每月以现金的形式返还给银行。如果不是因为它想返还给银行，那么这笔钱也可以给自己带来好处，现在因为抵押贷款属于银行，这也可以被视为一种成本。

虽然这33.6万是每月5600元的固定投资，需要一个积累过程，收入不如整个33.6万元高，但后年化平均2%的保守收益率仍然可以实现，所以这部分保守计算收入约为3.4万元，即这部分成本为3.4万元。

●首付造成的收入损失。

同时，如果这五年支付首付所需的现金不是用来买房的，即使有银行，也能给自己带来好处。首付按3:7的比例计算，100万房贷对应的首付接近43万，5年内以4.2%的利率存款也能带来9万左右的好处，也可以算是一种成本。

所以5年后持有这套房子的成本大概是26 3.4 9＝38.4万，另外，如果算上购房成本，会更高。按照1.5%的契税，上面143万的房子要2.1万左右，忽略其他费用总数已经达到40.5万，费用会随着还款时间的增加而增加。

▲当房价不上涨，持有成本大于升值范围时，资产将减值，极端情况下将成为负资产。

由于持有成本的存在，从利益的角度来看，房地产可能会随着房价的变化而升值、减值甚至负资产。

按照上面的例子，五年内本金只还了8万左右，剩下的房贷是92万左右。如果房价不涨，房子的价值会保持在143万，房产的剩值会是143-92=51万，而你已经付出的成本大概是40.5万，那么这个时候这个资产其实已经减值了40.5万，也可以理解为这51万。额外贴了40.5万，即亏损40.5万。

如果计算损失40.5万，这五年后真正的房产剩值只有51-40.5＝10.相对于总投资76.6万左右(首付43万 累计月供33.6万)，减值过多。如果房价一直不涨，很快就会进入概念上的负值范围。

最极端的情况是，当房价大幅下跌时，仅看房地产的市值就可能低于未偿还的抵押贷款余额，即出售房屋收入的钱不足以偿还欠银行的抵押贷款。这种情况损失最大，房屋将成为负资产。

房地产的价值不仅取决于利益，还取决于房地产市场分化发展的特点。

▲除了与金融属性相关的利益外，房地产的价值也反映了更重要的生活属性。

除了财务属性所表现出的投资价值外，房屋的原始的功能是定居，这方面给自己和家庭带来的价值并不总是用金钱利益来衡量。

对于那些买房子安顿下来的人来说，买房子的最大目的不是赚钱，而是生活。房地产市场价值的变化引起的暂时房价趋势不需要太关注，即使房地产价值在负范围内，但此时房子自己的家庭生活，可以理解支付现金成本是交换生活价值必须支付，所以心会平衡很多。

▲若注重利益，最好注重新形势下楼市分化发展的特点，尽量避免风险。

如果是为了投资，房价的变化直接关系到投资的收益。由于持有成本的存在，长期不涨不跌会造成投资损失，当然不是好事。

在当前房地产市场的新形势下，房地产不再像以前那样飞跃发展，“房住不炒”和“稳房价”它将成为一种长期的监管机制，不再以房地产作为经济刺激的短期措施正在逐步得到证实。在高层决心的监管下，房地产行业很有可能在未来的发展中出现差异化的趋势。

●在经济实力强、人口基础大的城市，房地产市场的抗压恢复能力和前景更好。随着经济的发展，有机会进一步利用时间换取空间，但时间不会急剧上升，而是更加注重与经济发展的协调。

●在经济基础和产业前景较差的城市，随着时间的发展，人口红利逐渐减弱，房地产的支撑能力将继续下降。从长远来看，房价的压力将相对较大，因此从长远来看，投资回报的风险将更大。

因此，为了避免风险，关注收入，我们需要关注房地产行业后续分化发展的特点。现在并不是每个城市的房地产都能随意带来很多利润。

综上所述，对于抵押房地产，如果房价长期不上涨，房地产价值会因成本的存在而变化，随着持有时间的延长，是否会成为债务取决于房价的变化程度和持有时间，如果非常关注利益，最好关注新形势下的房地产市场分化发展趋势，尽量避免风险。

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