深圳房地产抵押贷款的风险有哪些?

　　房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以房地产或借款人提供的房地产作为还款物质担保的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占有重要地位。目前房地产抵押贷款存在哪些风险？如何控制这些风险？下面小编为大家来介绍，一起来看看吧!

　　房地产抵押贷款有哪些风险?

　　一、当前房地产抵押贷款的主要风险类型：

　　1、内部操作风险。

　　第一，信贷员对风险认识不够。他们一直认为发放房地产抵押贷款比担保贷款和信用贷款要好得多，基本不存在有形和有形的房地产担保风险。对我行来说，虽然按揭贷款是一种非常“保险”的贷款方式，但当借款人不能按照规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押品行使权力来收回款项。正是由于按揭贷款的这一特点，信贷人员可能对房地产按揭贷款的风险认识不够，无法正确认识按揭风险的存在和程度。忽视房地产抵押贷款的风险，将危及信贷资金的安全。抵押权的设定存在不符合法律规定的因素，将影响其法律效力和实现，最终给农商行本金债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷员未按照操作流程要求或规章制度办理业务，如未在贷款发放前进行现场真实性调查、未认真开展尽职调查和贷后评估、未正确评估借款人的第一还款来源和房地产市场价格合理等因素，往往会导致贷款决策错误、准入不畅、贷后管理失灵。

　　2、抵押权存在瑕疵的风险。

　　首先，贷款银行在办理房地产抵押登记手续时，如果只办理房地产抵押登记，不办理土地使用权抵押登记，抵押的房地产将无法处分。二是土地使用权单纯抵押。如果抵押人在规定期限内未建厂或开发项目的情况下购买并抵押土地，政府将无偿收回土地使用权，抵押的土地使用权将面临政策障碍，即使可以处分也必须付出非常高昂的代价。

　　3.无效抵押行为的风险。

　　一、根据《保障法》规定，学校、幼儿园、医院等公益性机构的教育设施、医疗卫生设施等公益性设施(含房地产)，社会组织不得抵押，否则将是无效抵押，可能与政府有关。该部门的规定规定可以抵押和担保承诺，但根据“法律大于地方法规效力”的原则，抵押仍然无效，存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》，共有财产以共同财产抵押时，共有人以其共有财产设定抵押权，未经其他共有人同意，该抵押权无效。借款人以共同财产申请房地产抵押贷款时，如果贷款人不要求借款人与财产共有人共同签字，将自动丧失抵押权，使贷款人行使抵押权无效。抵押权。

　　4. 抵押品价值下跌的风险。

　　一是受经济环境和市场状况的影响，抵押房地产价值可能大幅缩水。如果借款人不偿还贷款，银行在处置抵押品时将遭受更大的损失。二是中介评估机构管理不规范。在抵押品的评估过程中也存在一定的人为风险。借款人申请贷款时，评估机构是任意的。为满足借款人申请贷款限额的需要，特意增加了房产评估。价格。当房地产抵押品的评估价值高于实际价值时，抵押品处置时为偿还贷款，将存在无法完全收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人发放超过规定的抵押贷款利率的贷款，增加了信贷资产流失的风险。

　　5、抵押登记不全的风险。

　　一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效，造成抵押悬而未决，抵押权无效。在发生贷款损失和抵押品被处置的情况下，银行的权利不受法律保护。二、农商行工作人员未亲自参与登记、信息查询，或借款人续期期间未亲自办理抵押查询的，无法确定抵押的房地产是否被查封、冻结。 ，无论是不是“一件事，不止一件事”。借款人利用伪造的房产证骗取银行贷款，带来较大的经营风险和道德风险。

　　6、抵押处置风险。

　　一、根据我国法律规定、司法环境和民生考虑，人民法院可以查封被执行人及其受扶养家属生活必需的住宅，但不得拍卖、变卖或者偿还债务，产生银行抵押权。有时很难实现。二是担保法规定，借款人违约时，抵押权人拍卖抵押物时，必须先与抵押人协商。如果抵押人不同意银行拍卖抵押物，或者根本联系不上抵押人或抵押人如果人们不腾出抵押的房地产，抵押权人只能通过合法渠道起诉抵押人，耗时较长和昂贵的。往往受经济不景气的影响，低价抵押的房产会出现无人看管、不成功的情况。通常，收益大于损失。三是租赁权对抗风险。根据“售而不毁租”的原则，抵押人“先租”或“后租”的，贷款人未及时与抵押人和承租人签订抵押品处置补充协议而借款的，即使不能按时偿还贷款的，由于租赁仍然有效，难以处分抵押的房地产。同时，出借人拍卖抵押的房地产时，根据合同法的规定，承租人根据租赁合同享有优先购买权，可以采取一定措施故意降低该房地产的拍卖价格。财产。

　　7. 抵押品丢失风险。

　　如果贷款人未能按照规定对房地产抵押品进行全额保险和续保，且明确贷款人是保险的第一受益人，在发生火灾或自然灾害等毁灭性事故时，会对抵押品造成损害。价值损失导致贷方完全失去对抵押物的控制，存在抵押物丢失的风险。

　　房地产抵押贷款风险控制措施

　　1.重视现场调查。

　　贷款前，对借款人提供的抵押房地产，由场地、房屋管理部门和土地管理部门进行彻底调查，并对抵押品的市场可变现价格进行必要的分析和风险评估，保证担保物的真实性和合法性。同时，要对抵押人贷款前后的房地产租赁情况进行详细调查，及时制定补充协议，确保抵押处置的安全。

　　2.合理评估房地产价格。

　　农村商业银行抵押资产评估中心要加强市场调查分析，不断完善抵押资产价值评估体系，按照市场经济规律适时调整抵押房地产参考指导价。 ;辖内机构信贷人员定期对抵押的房地产进行复查，从多方面评估抵押物的抵押价值变化和流动性，掌握发放贷款的主动权，根据风险程度合理确定抵押利率，同时避免使用评估价值与市场价值偏差较大的中介资产评估报告。贷款是在合理评估的基础上提前收集和重新发放的。

　　3、重视抵押登记的合规性

　　4、重视信贷业务知识培训。

　　5、确保抵押合同的有效性。

　　6、重视借款人第一还款来源。

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