深圳农村商业银行发放房地产抵押贷款

来源:农村金融时报

■ 倪利平

近年来，中国农村商业银行发放了越来越多的房地产抵押贷款。房地产抵押贷款具有抵押物易于处置现金、升值潜力、处置灵活等优点，综合风险相对较小，但由于房地产抵押涉及环节、专业、价值波动，如不注意以下风险点，不采取有效措施，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一是调查借款人的财产数量，防止先租后抵。发放房地产抵押贷款时，应详细调查借款人的实际财产数量，检查是否存在欺诈、欺诈和隐瞒。如果借款人只有一套基本住宅，除抵押贷款外，一般不处理商业抵押贷款；如果借款人有多套住宅，但存在法律纠纷，应在法律纠纷解决后确定是否处理。在办理房地产抵押贷款之前，农村商业银行还应详细了解借款人用于抵押的房地产是否已出租给他人。租赁财产必须取得承租人承诺优先处置的保证书，否则不办理抵押贷款，防止先租后抵问题。若出现先抵后租的情况，即抵押人在设定抵押权后，再出租抵押物。在这种情况下，注册抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房地产抵押贷款。

二是认真办理抵押登记，确保手续完整。在办理房地产抵押登记前，要调查抵押房地产是否属于一物多抵押？如果属于一物多抵押，应定期进行贷后检查，掌握借款人和抵押物的情况。一旦出现影响贷款还款的不利因素，应尽快采取有利措施，尽量减少贷款损失。在办理抵押贷款时，银行应要求借款人抵押房地产和土地使用权，以便于处置和实现。房地产抵押登记期限比抵押贷款长，银行应有足够的时间处置抵押房地产。办理房产抵押贷款时，应通过房产证等方式详细了解房产的实际所有权。真正掌握共有财产有多少共有人？财产共有人是否同意用房地产抵押贷款？只有经全部财产共有人面对面签字同意，才能办理抵押，避免法律纠纷。

三是注意土地的性质和使用寿命。办理抵押贷款前，要查明房地产占用土地的性质，分清出让土地是住宅还是工业。根据土地的性质，检查土地使用期限是否到期。对于即将到期或已到期的土地，地上附着物不得办理抵押贷款。划拨土地性质的房屋土地，应当与借款人签订合同，要求借款人在处置房地产时支付土地出让金，并相应降低抵押折率，确保抵押贷款风险的全面覆盖。

四是加强贷后抵押检查，防止土地使用性质发生变化。在办理房地产抵押贷款之前，应检查土地使用证上填写的土地使用情况是否与借款人的实际使用情况一致？不一致的，不办理抵押贷款。即使在处理前是一致的，贷款发放后也应定期进行贷后检查，检查借款人土地的实际使用情况是否发生变化，并根据变化及时采取有效措施。对于在建工程抵押贷款的重点管理，由于在建工程的特殊性；对在建工程发放的抵押贷款，应单独管理，要求借款人在本单位设立基本存款账户，通过本单位办理往来资金，监督借款人资金的全过程使用。

五是注重培养自己的房地产评估师，注重第一还款来源。为了准确获得抵押房地产的评估价格，农村商业银行应加快对其房地产评估师的培训，对抵押房地产进行公平、公平的评估。目前，虽然评估机构无权对抵押房地产进行评估，但贷款发放的折率可以根据其实际评估价格确定。房地产评估中介机构作出评估报告后，内部评估师应根据自己的评估价格和一定比例，对抵押房地产进行二次评估，确定实际贷款金额，掌握控制贷款金额的主动性，防范信贷风险。发放房地产抵押贷款时，应更加注意第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，还要对借款人进行财务分析、现金流分析和非财务分析，经常对借款人进行贷后检查分析，动态反映贷款形式，从根本上提高房地产抵押贷款质量，有效防范房地产抵押贷款风险。

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