深圳如何防范房地产抵押贷款的风险?

在生活中，总会有急需资金的情况，人们往往会考虑使用房地产来抵押贷款。那么，房地产抵押贷款的条件是什么呢？如何处理房地产抵押贷款？如何防范房地产抵押贷款的风险？深圳盈科（徐州）律师事务所张志勇律师分析。

房地产抵押贷款的条件是什么？

（1）贷款人应满足的条件

贷款人应当在中国有固定住所、当地城市永久居留权、完全民事行为能力，无违法行为和不良信用记录。

(二)办理房地产抵押的房地产符合条件

对于可以办理抵押贷款的房地产，首先要求其产权清晰，文件齐全，建筑物的使用寿命也应符合标准。一般来说，要申请贷款的房地产的建筑年限应控制在20年以内。

（3）房地产抵押贷款应满足条件

通常，在申请贷款时，我们需要向银行解释资金的使用情况，其目的是加强资金流动管理，防止可能的贷款欺诈或贷款资金进入股市等不良资金使用情况。符合条件的用途一般包括：购房、购车、出国留学、购买大型耐用消费品等，也可以有经营用途，如企业资本周转、创业等。

张志勇律师补充:

如何办理房地产抵押贷款？

(一)借款人提供的材料包括:

1.借款人身份证、户口簿、结婚证、借款人配偶身份证、户口簿；

2.借款人个人收入证明(加盖单位公章)；

三、房屋所有权证、原购房协议原件及复印件；

4.房屋所有人和共有人同意抵押的公证书和贷款用途证明。

(二)贷款金融、年限及利率:

房地产抵押消费贷款起点为5000元，较高金额不得超过抵押房地产评估价值的70%。贷款期限一般不超过5年，最长可达10年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利于按月还本付息。

(三)贷款流程:

1、办理现有住房抵押贷款：首先，借款人应找到评估机构进行房地产价值评估，并获得评估机构出具的《房地产评估报告》。其次，夫妻双方提交上述信息，并签订房地产抵押合同。第三，借款人与银行签订了贷款合同。第四，银行批准后发放贷款。后来，借款人分期或一次性偿还贷款，取消财产抵押贷款，取消财产所有权证书。

2、办理房屋抵押：借款人凭购房预售合同、房屋预付款收据原件及复印件、夫妻结婚证原件及复印件到银行签订购房贷款合同，银行批准后发放贷款。

律师张智勇提醒：

如何防范房地产抵押贷款的风险？

(一)抵押贷款前做好调查

银行办理房地产抵押贷款前，应认真做好贷前调查，详细了解借款人用于抵押的房地产是否已出租给他人。

1.请检查房产先租后抵。

如果出现先抵押后租的情况，即抵押人在设定抵押权后出租抵押物。在这种情况下，注册抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房地产抵押贷款。

2.检查房产是否属于一物多押。

如果属于一物多抵押，银行应定期进行贷后检查，掌握借款人和抵押房地产的情况。一旦出现影响贷款还款的不利因素，应尽快采取有利措施，尽量减少贷款损失。在办理抵押贷款时，银行应要求借款人抵押房地产和土地使用权，以便于处置和实现。房地产抵押登记的期限比抵押贷款长，银行应有足够的时间处置抵押房地产。

（2）土地的性质和使用寿命应明确

在银行申请抵押贷款之前，应调查房地产占用土地的性质，并区分土地转让是住宅还是工业。根据土地的性质，检查土地使用期限是否到期，即将到期或已到期的土地，其地面附着物不得申请抵押贷款。对于划拨土地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房地产时支付土地转让费。

(三)加强贷后检查，防止土地使用发生变化

在办理房地产抵押贷款之前，银行应检查土地使用证上填写的土地使用情况是否与借款人的实际使用情况一致？不一致的，不得办理抵押贷款。即使在处理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，检查借款人土地的实际使用情况是否发生变化，并根据情况及时采取有效措施。

(四)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房地产抵押贷款时，应通过房地产证明等方式详细了解房地产的实际所有权。对于共有财产，我们应该真正掌握多少财产共有人？财产共有人是否同意使用房地产抵押贷款？只有经财产共有人全部同意，银行才能办理，并要求所有财产共有人共同签字。

自2000年起，中国法学会会员从事法律工作，具有律师、经济学家、建造师资格或职称证书，并在深圳盈科（徐州）律师事务所执业。

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