深圳RMBS东方金诚会发生什么变化?

开年以来，大银行个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)发行井喷，最大发行规模超过200亿元。由于央行和中国银行业保险监督管理委员会联合发布了《关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，在最严格的贷款限制令下，RMBS东方金诚会发生什么变化？RMBS回顾和展望认为:

RMBS在商业银行房地产贷款集中管理制度出台的背景下，预计商业银行将于2022年发行个人房贷余额。RMBS实现资产流通和结构调整的动力增加，发行规模同比增长；

近年来，我国居民杠杆率持续上升。在新冠肺炎疫情的影响下，预计2022年居民就业形势和可支配收入增长前景不容乐观，个人住房贷款债务压力增加。RMBS资产池违约率加快；

预计2022年中国房地产行业调控政策依然紧张，不同地区房价将继续分化。RMBS资产抵押物保障程度减弱；

受居民可支配收入增长放缓、房地产调控政策紧张等因素影响，预计2022年全年RMBS资产池早偿率下降。

具体内容如下

2022年我国RMBS回顾信用风险

2022年，RMBS发行规模同比下降，但仍为银行间信贷资产证券化市场上最大的品种。RMBS产品发行55单，发行规模4243.86亿元，发行规模占银行间信贷资产证券化产品的51%.56%的发起人主要是国有商业银行和股份制商业银行(发行规模占91%.14%)，首次发行RMBS的机构有郑州银行、东莞银行、深圳银行、常熟农村商业银行和青岛银行进一步多元化发起机构。

在信用风险方面，由于基础资产分散度高，产品交易结构合理，RMBS没有违约等风险事件，但住房贷款偿还压力增加，区域房地产市场分化RMBS产品信用质量构成不利因素，资产池违约率加快。

受益于个人住房贷款充分抵押担保的特点，RMBS基础资产违约率保持在较低水平

国内个人住房贷款(以下简称个人住房贷款)整体信用质量较高，不同类型零售贷款不良率稳定在最低水平。2022年，商业银行个人住房贷款不良率较年初略有上升，仍保持低水平。东方金城选择16家上市银行作为研究样本，数据显示样本个人抵押贷款不良率上升-0.06pct至0.17pct(中位数0.03pct），2022年6月底不超过.5％。

从RMBS截至2022年10月底，RMBS资产池累计违约率[1]绝大多数未超过1%，仍远低于1%RMBS二级比例。2022年新发行RMBS资产池加权平均账龄4.与2022年相比，66年47年；加权平均初始贷款价值比（LTV）[2]49.与2022年相比，31%增加了1.65个百分点，仍低于中国个人住房贷款市场平均水平的60%左右，借款人违约成本较高。总的来说，RMBS资产池的信用质量优于整体个人抵押贷款。

从RMBS根据资产池累计违约率的变化趋势，自17年发行以来RMBS与之前发行的产品相比，整体产品累计违约率增长。2022年，RMBS与往年相比，产品累计违约率略有增加，说明新冠肺炎疫情短期内对抗RMBS对产品信用风险的影响有限。

我国居民杠杆率持续上升，疫情给我国居民就业形势带来巨大压力现金流恶化，个人抵押贷款偿还压力整体增加

2022年，受疫情影响，我国货币政策整体宽松，居民杠杆率持续上升。根据国家金融发展实验室发布的《2022年中国杠杆率报告》，截至2022年底，中国居民杠杆率为62.2%，比年初上升6.1个百分点。截至2022年底，我国个人住房贷款余额同比增长14.50%明显高于同期城镇居民人均可支配收入增长(3.50％）。

从债务结构来看，居民债务压力分化较大。根据央行发布的《2022年中国城市居民家庭资产负债调查》，债务家庭平均债务收入比为1.6倍，少数家庭债务收入比为10倍以上；债务家庭12.8%的家庭偿债收入比例超过40%，40%.5%的家庭月偿债收入比例超过60%。低收入家庭、中青年群体和刚房贷款家庭的债务风险相对较高。

另一方面，新冠肺炎疫情给中国居民就业带来了很大压力，短期内失业率明显上升，现金流恶化，抵押贷款偿还压力整体增加。

由于近年来房价的上涨，RMBS资产池获得抵押品的保障程度较高，但需要注意部分二三线城市房价回调对违约贷款回收的不利影响

2022年，我国房地产市场仍坚持不炒房、因城施策、分类指导的调控政策，促进房地产市场稳定健康发展。

从土地供应来看，2022年上半年一线城市土地供应明显强劲，下半年开始下降；2022年二三线城市土地供应与2022年基本持平。

从房价水平来看，2022年一线城市二手房价格指数迅速上涨；受人才引进政策和人口逆向流动影响，二三线城市潜在需求上升，住房价格指数逐步上涨，但增长率逐渐下降。

对于RMBS对于静态样本池，RMBS资产池账龄较长，抵押价值普遍受益于2015年以来房价上涨，RMBS资产池获得抵押品的保障程度较高。但也需要注意的是，一些二三线城市的房价水平自2022年以来已经回调，房价上涨迅速，但产业支撑疲软，人口增长缓慢，甚至负增长，对违约贷款的回收有一定的不利影响。

2022年，受居民可支配收入波动和房地产市场交易因素影响RMBS资产池年度早偿率呈现前低后高的趋势

受疫情因素影响，2022年第一季度，RMBS与往年同期相比，资产池早偿率大幅下降。从2022年第二季度开始，RMBS与2022年相比，资产池早偿率有所回升，1-10月平均年化早偿率上升1.25个百分点。

我国抵押贷款的早期偿还包括部分早期偿还和全部早期偿还，其中部分早期偿还与借款人收入波动等因素密切相关，全部早期偿还与房地产置换因素密切相关，全部早期偿还受到影响RMBS早偿率的主要因素。疫情背景下，2022年一季度房贷资产早偿率明显下降，如居民可支配收入下降、房地产交易下降等。第二季度，随着国内疫情的好转，由于疫情延迟，房地产置换需求释放，早期偿还率逐渐上升到历史较高水平。

2022年的货币政策，2022年RMBS超额利差上升

RMBS超额利差[3]受资产池加权平均贷款利率和证券票面利率的双重影响。

2022年发行的RMBS资产池加权平均利率4.74%，同比变化不大。另一方面，受益于宽松的货币政策，RMBS平均发行利率为3.与2022年相比，37%下降0.10个百分点。RMBS产品超额利差为1.与2022年相比，37%上升0.07个百分点。

2022年展望

RMBS预计2022年将出台商业银行房地产贷款新政策，占个人房贷余额的比例仍较低。RMBS发行规模同比增长

截至2022年底，中国RMBS股票为11827.78亿元，约占个人抵押余额的3%，与美国市场约60%的水平相比仍有较大的发展空间。

2022年底，中国银行业和保险监督管理委员会发布了《银行金融机构房地产贷款集中管理制度》，明确规定了各银行房地产贷款和个人住房贷款的上限，并赋予银行一定的业务调整过渡期。预计商业银行将在过渡期内发行RMBS提高资产流通和结构调整的动力。

预计2022年住房贷款偿还压力仍将上升，短账龄资产池违约率将加快

疫情尚未结束。临近冬季，国内很多城市都有确诊病例，但海外疫情仍处于高发期，外需受到抑制，国内经济复苏势头仍受到很大影响，预计将给就业形势和居民可支配收入增长带来很大压力。受此影响，预计2022年RMBS借款人抵押贷款偿还压力依然存在，需要继续关注短账龄资产池逾期状态的迁移。

预计2022年房地产行业调控政策将继续，区域房价将继续分化，部分二三线城市房地产价格下跌风险将对产品信用质量产生不利影响

预计2022年房地产行业监管政策将继续实施，地方政府将继续根据经济发展目标的变化实施差异化住房信贷政策，各地区房地产价格将继续差异化。其中，一线和热点二线城市人口将保持整体净流入，政府坚持房地产市场监管政策方向，房价稳步增长；但部分二、三线城市房价受土地供应规模大、人口资源迁移、住宅现金流恶化等因素影响，房地产抵押担保程度减弱。

预计2022年将受到房地产调控政策等因素的影响RMBS资产池早偿率下降

一方面，不炒房是中央重大会议谈房地产调控的主要基调。2022年初，以深圳、深圳、杭州为代表的热点城市出台了加强购房者资格审查的政策。预计持续高压的房地产调控政策将抑制房地产市场投资行为和居民刚性置换需求。另一方面，居民对未来可支配收入预期的下调也将在一定程度上降低RMBS资产池的早偿。总的来说，2022年，RMBS资产池早偿率将下降。

注：[1]累计违约率的计算不考虑产品存续期间资产的回收和核销

[2]贷款价值比=贷款未偿本金余额/贷款发放时抵押房地产评估价值

[3]超额利差=基础资产加权平均贷款利率-证券加权平均票面利率(含次级证券期间收益率)

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