东莞住房反向抵押养老保险是什么?

在东莞市海淀区春东莞市海淀区春荫园社区，老人在护士的陪同下活动。 仇莉娜摄

2015年3月，幸福人寿正式推出首款保险版以房养老产品房来宝。住房反向抵押养老保险是什么？幸福人寿相关人士表示，根据保险规定，拥有完全产权的老年人将其财产抵押给保险公司，继续拥有抵押权人同意的房屋占有、使用、收入和处罚权，并按照约定的条件领取相应的养老金直至死亡。老年人死亡后，保险公司获得抵押财产处分权，处分收入优先支付养老保险相关费用。

阻碍大 误解多

——公众接受度低

广州的区伯早年离婚后一直独自生活。随着年龄的增长，身体也出现了许多问题。为了安全和方便，区伯想请保姆照顾自己。但他的月养老金不到4000元，很难承担保姆的费用。2016年5月，他选择了住房养老金。投保后，他每月从幸福生活中领取6131元养老金，并邀请了保姆，生活质量大大提高。

投保人平均年龄为71岁，多为孤独、空巢、低收入老年人。幸福人寿是目前唯一一家完成承保业务的保险公司。也就是说，目前全国只有117户172人选择了住房反向抵押养老保险。

中国人民大学公共管理学院教授董克用认为，住房反向抵押养老保险模式的适用群体相对较小。它只适用于那些不想把房子作为财产留给后代的人。这些人要么有几所房子，要么没有后代继承人或其他财产继承人。同时，他自己的养老金不多，同时满足上述情况的人不多。

此外，传统观念、利益纠纷、一些诈骗案件造成的社会负面影响也是阻碍老年人接受以房养老的重要因素。

此外，社会对住房养老金的误解也导致许多老年人无法接受这种模式。曾经以住房养老金的名义进行欺诈，造成了巨大的影响，使公众对这种模式有了负面的解释。许多老年人都有这样的误解：参加住房反向抵押养老保险，他们不能住在自己的房子里，甚至最终可能导致他们的流离失所。

看淡市场 顾虑房价

——企业参与热情不高

作为开拓者，幸福生活的前进步伐也非常谨慎。2017年以后，在东莞、东莞、广州、武汉试点后，南京、苏州、大连、杭州新增。

为什么要选择这些城市？而不是在全国范围内全面推广？幸福人寿表示，这种商业模式要求保险公司先支付保险费。老年人死后，通过处置房地产回收资金，对企业的现金流有很高的要求。因此，如果企业大力实施这种模式，就需要冒很大的商业风险。

陈磊说：东莞50平方米的房子价值可能超过300万元，但许多二三线城市价值可能不到100万元，养老金金额主要根据房屋评估价值确定。参与这种养老模式，东莞的老年人每月可以领取1万元以上的养老金，而一些房价较低的城市的老年人可能会获得更少的养老金，这将对他们缺乏吸引力。”

从整个行业的角度来看，房价趋势也是影响企业参与的一个重要因素。其他保险公司并没有参与这一领域。虽然每个公司都有不同的考虑，但考虑房价的长期趋势肯定是一个重要因素。从长远来看，房价稳步上涨是最理想的情况。如果房价趋势不确定，将限制公司的战略导向和业务发展。陈磊说。

稳定预期 疏通环节

——急需完善政策

中国社会科学院人口与劳动经济研究所副研究员王桥表示，实施新的养老金模式应该首先推进立法，并通过法律法规建立一定的标准，这将有助于新模式的健康发展。

董克利认为，政策的确定性是促进住房养老商业模式发展的最重要因素。例如，房屋的产权应该是确定的，产权到期后如何更新？要花多少钱？它会影响产权处置吗？内容越清楚，就越好。

幸福人寿表示，在业务发展过程中，保险公司面临着一些需要解决的法律风险，如抵押房地产处置的风险，希望相关政策和法律法规能给企业更明确的实施预期。

陈磊认为，如果能促进某些模式的改进，将有效降低企业风险，提高企业参与的积极性。虽然房子被抵押了，老年人也得到了保险金，但房子从头到尾都不是以保险公司的名义。老人死后，一般以继承人的名义转让所有权，双方共同处置抵押财产。事实上，保险公司在这一过程中的话语权相对较小。抵押完成后，房屋可以按照约定成为共有产权，抵押权人也有部分产权，可以降低保险公司处置房地产时的一系列法律风险。

此外，目前，政府有关部门对住房养老金发布了指导意见，但具体到实施水平，仍存在许多困难，主要是缺乏支持实施规则，导致许多部门在参与时不知所措，人为障碍，然后不处理。

在一些城市，老年人想办理‘以房养老’，但在抵押和公证方面，当地政府没有办理。这并不是说政府职能部门不作为，而是因为人们不熟悉、不了解这一新事物，缺乏明确的实施规则，导致许多部门不知道如何处理，沟通成本高，时间长。我们在东莞办理的第一笔订单业务，仅在抵押登记环节就用了9个月。我们希望所有环节自上而下畅通无阻。”陈磊说。

尽管困难重重，专家认为，这种模式在未来的社会养老体系中仍能发挥更大的作用，其模式也能更加多样化。从长远来看，‘以房养老’模式的需求还有待挖掘。中国刚刚开始深度老龄化。随着社会老龄化速度的加快，庞大的老年人，尤其是残疾人和智障老年人，需要财政支持和人力照顾。因此，从长远来看，不仅是反向抵押贷款，还有越来越多的方法将房地产转化为养老资源。董克用说。

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