东莞物权法时代,抵押物的转让受到严格限制

一、案件回顾

老孟通过中介与小杨签订了《房屋销售协议》，同意小杨拆迁安置房面积93平方米。经双方协商达成销售协议后，老孟支付了所有的购房款，小杨向老孟发放了一份收据。之后，小杨把房子交给老孟，老孟装修后居住至今。但由于当时小杨丢失了房屋拆迁协议，未能及时办理房屋产权转让手续。房屋具备过户条件后，老孟多次催促小杨办理过户手续，老孟随后提起诉讼，要求小杨协助变更登记过户。

法院发现，涉案房屋由被告小杨单独拥有，目前有两项抵押登记，抵押登记时间均在涉案房屋签订协议并交付使用后。

经审理，法院认为原被告签订的销售协议依法成立，对双方具有法律约束力。现在原告老孟已经按照合同向被告小杨支付了购房款，被告也已经把房子交给了原告。涉案房屋具备转让条件后，被告应当按照合同履行协助原告转让的义务。本案涉及的房屋在原、被告签订销售协议并交付房屋后设立了抵押权。被告将本案涉及的房屋转让给原告，属于抵押期间财产转让的情况。根据法律规定，抵押人有权转让抵押财产，抵押权不受影响。因此，法院支持原告主张被告协助将本案涉及的房屋所有权变更登记为其名称的诉讼请求。

因此，法院裁定被告小杨协助原告老孟在本判决具有法律效力之日起30天内以原告的名义登记房屋所有权变更。

二、法律解读

在《物权法》时代，抵押物的转让受到严格限制。根据当时的法律规定，抵押物的转让是在抵押权人同意的前提下进行的，而实际上，大多数抵押物的转让是在交易或许可证的前提下进行的。由于当时我国立法体系建立不完善，商业交易和资本融资不频繁，禁止转让抵押品可以在一定程度上保护抵押权人和债权人的利益。然而，允许抵押物自由转让是世界立法的普遍模式。此外，使用抵押融资是现代市场经济中最典型的担保方式。禁止抵押物流通违反了物尽其用的宗旨，不利于市场经济的发展。

随着民法典的出台，抵押物流通的僵局发生了根本性的逆转。法律第四百零六条规定，抵押人可以在抵押期间转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人可以证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人提前向抵押权人偿还债务或者存款。转让价格超过债权金额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。从这一规定不难看出，《民法典》并没有继续遵循以前不承认抵押权的做法，因此都限制了抵押人转让抵押财产的做法。相反，在承认抵押权追赶的基础上，承认抵押人有权转让抵押财产，彻底改变了过去限制抵押财产转让的规则，不仅有利于促进抵押交易，增加抵押流通价值，而且降低了交易成本，简化了交易程序。更符合现实社会的需要。

虽然买方在购买抵押品时也需要承担抵押实现的风险，但该风险已通过登记公布，买方可以在决定购买前充分判断交易风险并做出决定。对于抵押权人，抵押权人不仅可以排除抵押权人独立转让的权利即使抵押人转让抵押物，抵押权人也没有失去抵押权。此外，如果抵押权人能够证明抵押财产的转让可能会损害抵押权，他也可以选择要求以转让价格提前偿还债务或存款。这些法律规定给予抵押权人更充分的选择，有助于在促进抵押物流通的前提下，确保抵押权人债权的安全。

《民法典》允许抵押人在设定抵押权后自由转让抵押物。虽然有利于促进物尽其用，但也会在一定程度上给抵押权人监管抵押物或实现抵押权造成隐患；同时，买方还需要防范购买抵押物的风险。

对于抵押人，按照法律规定，抵押应当及时办理抵押登记。特别是动产抵押的，抵押权自抵押合同生效之日起设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

抵押权人可以充分利用合同意义自治的法律规定，在抵押合同中明确规定是否同意抵押转让。即使合同中没有禁止抵押转让的相关协议，抵押权人可以证明抵押财产转让可能损害抵押权的，也可以要求抵押人提前偿还债务或存款，以维护其合法权益。

2022年22年，黑户白户秒下款，不查征信不看负债的网贷平台

国祥金服拥有资深银行贷款经验：专注抵押贷款、 房屋抵押贷款 、企业贷款、票据税贷、二次抵押贷款、汽车抵押贷款、经营贷、消费贷、装修贷、薪资贷、个人公积金及社保贷；无公司/空壳/双 刚/黑/名单/单签/高评高贷/双拼房/网红盘/毛坯房/农民房/军产房以及垫资赎楼等皆可操作， 专业解决银行贷款难题，咨询请添加王经理微信：13926540341（手机同号）。

免责声明：部分图文来源网络，文章内容仅供参考，不构成投资建议，若内容有误或涉及侵权可联系删除。