惠州抵押贷款买房已经成为一种越来越普遍的现象

抵押贷款买房已经成为一种越来越普遍的现象。在为有抵押房屋的客户制定贷款计划时，通常会给出抵押贷款计划。客户会有一个问题，我的房子抵押贷款已经抵押给银行，你还能做抵押贷款吗？

如果有足够的余值，抵押中的房屋可以作为抵押。=房地产评估价值×70%-抵押贷款剩余价值。

假设一套房子现在评估价值100万，按揭贷款余额50万。那么这套房的余值是100万×70%-50万=20万。余值20万，用这套房子抵押的金额在20万左右。

在正常情况下，抵押贷款还款2年或3年的房屋可以作为抵押贷款。现在按揭买房基本上是30%的首付，70%的按揭贷款。因此，刚刚完成抵押贷款的房通常没有余值。但是房子的价格会上涨，抵押贷款是按照目前的评估价格来做的，所以会有余值。

假设一套房子价值100万，买的时候给了30万首付，抵押贷款70万。在这种情况下，房地产当然没有余值。但几年后，房子涨到了200万，即使按揭还欠70万，也有70万。(200万×70%-70万=70万）

接下来，我想和大家分享两种抵押贷款方式。

抵押转贷

抵押贷款转向新银行申请贷款。批准后，预付款将偿还剩余的抵押贷款，然后向新银行抵押。

假设客户的房子价值200万，A银行现在还欠50万按揭贷款。现在客户可以把房子拿到B银行申请140万贷款。贷款批准后，去垫资公司借50万，还清欠A银行的50万，拿到房产证。然后去B银行抵押房子，拿到140万。贷款后，还清之前借款公司的50万，拿到90万。这是按揭转贷的过程。

整个转让过程为15-30天。在新银行获得批准后，预付款的成本也很低。一个月的成本约为1.5%。如果你能在半个月内完成预付款，你也可以在半个月内完成预付款。如果上述客户在一个月内完成流程，他的预付款成本约为7500（50万）×1.5%=7500）

房地产二次抵押

房地产二次抵押是在不偿还抵押贷款的情况下直接进行抵押贷款的二次登记。

假设客户的房子价值200万元，现在抵押贷款仍然欠50万元。客户可以申请90万抵押贷款。批准后，客户需要到房屋管理局进行房地产二次抵押登记。这是房地产二次抵押的过程。

房地产二次抵押贷款的过程非常简单，因为它不涉及抵押贷款的还款。然而，二次抵押贷款的利息远高于正常的抵押贷款。由于二次抵押贷款是在客户已经有抵押贷款的情况下发放的，二次抵押贷款人作为第二债权人的风险更高。

银行转押

二押

办理时间

15-30天

1-3天

利息

3.7%-5.5%5%

年化6%-15%

还款时间

先息可10年

等额可30年

先息可1年

等额可10年

成本

需要预付费

无成本

上图是转贷和二押的特点。

二次抵押押贷款和贷款转移有不同的优势。从利息和还款方式来看，贷款转移银行必须有优势，利息也很长。

但二押的优点是贷款快，如果资金是短期周转且急需资金二押也可以考虑。

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