房产抵押能做二次抵押吗_房子银行抵押贷款怎么贷

实务中，牵涉到“房地一体”抵押的难题，较为复杂，被告方不知该如何实际操作。（详细信息进一步了解房产抵押能做二次抵押吗可查看更多）小编汇总了实务中常见的现象，并给予解释提议，与此同时附带全新法律规定，希望能对从业业务的读者有所助益。

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问题一：只抵押了房子，未抵押房屋占的土地使用权证，或者只抵押了土地使用权证，未质押地面上的房子，质权人对未抵押的土地使用权证或房子有没有质押权？

在我国法律素来采用“房地一体”的举措，《担保法》《城市房地产管理法》均明确了房屋建筑与建设用地使用权一并抵押的标准。《民法典》继承《物权法》第182条的规定。

《民法典》第397条：“以房屋建筑抵押的，该房屋建筑占有范围之内建设用地使用权一并质押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的房屋建筑一并质押。抵押权人未根据前款规定一并抵押的，未抵押的资产视作一并质押。”意思就是，即便抵押权人只办理了房屋产权预告登记，并没有申请办理建设用地使用权预告登记，完成房子质押权时，建设用地使用权也一并做为抵押财产。一样，只办理了建设用地使用权预告登记，并没有申请办理房屋产权预告登记，完成建设用地使用权的质押权时，房屋产权也一并做为抵押财产。

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难题二：并以土地使用权证质押后，地面上的房子扩建工程一部分及其新增加房屋建筑，是否为抵押财产？

《民法典》第417条:“建设用地使用权质押后，该大地里新增加房屋建筑不属抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应该将该大地里新增加房屋建筑与建设用地使用权一并处罚。可是，新增加房屋建筑所获得的合同款，质权人没有权利优先受偿。” 此条应该是《民法典》第397条是以建设用地使用权质押可用“房随处走”原则的特殊规定。质押权设置时新增加房屋建筑与建设用地使用权并不存在从属关系，建设用地使用权质押及于的房屋建筑范畴要以质押开设时客观存在的为准，故明文规定土地抵押后新增加房屋建筑不属抵押财产。《民法典担保制度司法解释》第51条第1款规定除开“新增加房屋建筑”不属抵押财产外，也包括“已经修建的建筑物扩建工程一部分”也不属抵押财产。

因为在实现抵押权时，必须房地一体解决，该建设用地使用权实现抵押权时，应该将该大地里新增加房屋建筑与建设用地使用权一并处罚，可是，新增加房屋建筑所获得的合同款，质权人没有权利优先受偿，只是作为普通债权人行使权力。

建设用地使用权质押权婚姻存续期间，新增加房屋建筑能够展现形式多样：一部分房屋建筑、详细房屋建筑或是在建项目。

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难题三：并以土地使用权证质押时，地面上现有的房屋建筑及其已经修建的房屋建筑已经完成一部分，是否为抵押财产？

依据《民法典》第417条的规定，建设用地使用权质押后，该大地里新增加房屋建筑不属抵押财产。反方向逻辑性确定，《民法典担保制度司法解释》第51条第1款规定，质押权的效力及于质押时现有的房屋建筑及其已经修建的房屋建筑已经完成一部分。

需要说明的是，有关质押时“现有的房屋建筑”，是不是需要以申请办理产权年限为基准，《民法典》与《民法典担保制度司法解释》均未明确，最高法院在《民法典理解与适用》《民法典担保制度司法解释理解与适用》两书之中都未论述。

一样，有关“已经修建的房屋建筑已经完成一部分”是不是办理抵押登记，也未论述。小编认为，《民法典担保制度司法解释》第51条第1款规定“被告方并以建设用地使用权质押，债务人认为质押权的效力及于大地里现有的房屋建筑及其已经修建的房屋建筑已经完成一部分……”，在其中“并以”做为必要条件，应逻辑推理出在建项目已经完成一部分做为抵押财产不用办理抵押登记。

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难题四：以不动产抵押的，被告方依照保证合同承诺，认为质押权的效力及于扩建工程一部分、新增加房屋建筑及其规划里并未修建的建筑物，能不能适用？

在建项目归属于未完成的仍待再次修建的房屋建筑，存在一个随时变化的一个过程，可能造成由从前的未完工房屋建筑到后来的完工房屋建筑，其抵押物的使用价值处在持续升值的一个过程。《担保法司法解释》（旧）第47条及其《城市房地产抵押管理办法》第28条对建工程项目质押法律效力和条件进行了明确的规定。《民法典担保制度司法解释》第51条第2款进一步明确，在建项目能够办理抵押，质押权的效力仅限于已办理抵押登记的那一部分。

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难题五：抵押权人将土地资源、地面上房屋建筑或者正在修建的房屋建筑各自抵押给不一样债权人的，该怎么确定清偿顺序？

《民法典担保制度司法解释》第51条第3款：“抵押权人将建设用地使用权、土地上的房屋建筑或者正在修建的房屋建筑各自抵押给不一样债权人的，人民法院应当依据预告登记的时间也顺序明确清偿顺序。”往往做出这种要求，是由于在历史上在我国大部分地区房子与土地资源由不同类型的质押部门进行管理与备案，可能会导致不一样质权人同一天在各个预告登记行政机关办理抵押登记，不确定注册的顺序。2014年在我国出台了《不动产登记暂行条例》，逐渐推行房产统一登记制度，现已全面完成。

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难题六：如何在质押合同中约定并以土地资源或房子设置质押，并明确约定不包含地面上房屋建筑或占的土地资源？

最高法院觉得（《民法典担保制度司法解释理解与适用》，P447），《民法典》第397条的规定看，此条应归属于补充性随意标准，应准许被告方以承诺清除可用。如借款合同承诺并以建设用地使用权设置质押，而且明确约定不包含其上建筑物，理应觉得质押权仅及于建设用地使用权;相反，如借款合同承诺并以房屋建筑设置质押，而且明确约定不包含建设用地使用权的，理应觉得质押权仅及于房屋建筑。

在明确约定只对房屋建筑设置质押且不包含建设用地使用权或是只对建设用地使用权设置质押且不包含建筑物，因为“房地一体”，实现抵押权时，应先房地产业与此同时竞拍，各自计费，房屋建筑或是建设用地使用权质权人只有就房屋建筑或是建设用地使用权销量价金优先受偿。在实现抵押权时，对建设用地使用权与房屋建筑一并竞拍或卖掉，既不受影响质押的部分合同款分离出来，也不会影响“房地一体”标准。

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难题七：双方仅承诺以房屋建筑抵押的，土地占的土地面积显著低于该宗土地的，能不能就得宗建设用地使用权的所有具有优先受偿权？

最高法院觉得（《民法典担保制度司法解释理解与适用》，P448），大家趋向觉得，发生题设状况的原因是因为政府相关部门规划的，建筑容积率都是由此计算出来。在设计相同的情况下，虽然被告方仅就土地里的房屋建筑设置质押，但是根据房地一体抵押的法律法规，质权人能够就得宗土地履行优先受偿权。

尽管最高法院题设难题进行了抽象性回应，具体遇到的困难繁杂的多，各地裁定也因为实际上的差别，裁判员结论也不尽相同。小编写过一篇《仅抵押房产时其“占用范围内的建设用地使用权”范围有多大？》，感兴趣的阅读者可以参考一下。

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