房子商贷中评估有哪些作用?

第一章

一、房子商贷中评估有哪些作用?

在商贷中，银行业为了能市场拓展和规避风险，即不放低房地产业使用价值，也无法提升房产抵押使用价值。（详细信息进一步了解公司破产银行借款是不是可查看更多）两全其美的办法就是，追求完美科学合理的抵押价值。

为了能了解科学合理的抵押价值，银行业会授权委托信赖的房地产评估部门进行评估，向其明确房产抵押贷款额度给予依据。现实生活中，房地产评估公司要承揽某一银行定价业务流程，就需要入选这一金融机构定价企业的文件目录。

务必明确一点，银行业会委托房地产评估公司，需要具备我国审核核准的房地产评估资质证书。有一些互联网企业虽能够提供公司估值服务项目，但是不具有房地产评估资质证书，银行业若认同互联网企业做出来的定价，将担负定价毫无意义的风险性。

二、评估值与成交价的比例是多少

评估值一般可以到卖价的90%。这是由于现今评估企业，一般采用了市场法和成本法二种评估方式，在其中市场法评估的价钱与成交价一致，成本法评估的价钱仅有成交价的一半，市场法的权重值为80%，成本法的权重值为20%，那样得出来的最后评估价钱便是成交价的90%。

三、评估值收费标准

评估企业的评估作业是服务，是收费。评估费的资费标准是：

商贷评估费：评估价在100万余元（含）之内：评估费=评估价×0.5%；评估价在100多万元：评估费=100万余元×0.5% （评估价－100万余元）×0.25%（例：评估价为120万余元，评估费=100万余元×0.5% （120万余元-100万余元）×0.25%=5500元。

四、买家能否自由选择评估企业

商贷评估企业都由银行业务提取，买家不可以自由选择。

五、申请办理评估都需要什么配件

商业服务钱款评估：原卖家房产证影印件、交易双方身份证扫描件。

六、评估流程和评估的报告时效性是多少天

商贷评估：金融机构接单子后，将贷款人有关信息录入系统并通过平台提取评估企业，评估企业立案后7个工作日内分配看房子实勘，看房子实勘后3-5个工作日出示评估汇报。

七、交一次花费同一评估企业能否反复出评估汇报

不能，交一次花费只有出示一次汇报。

八、评估手机拍照是不是可以采取同户型的相片

不能，务必一套房子一套相片，相片不可以更换。

第二章

一、首套房住房、二套住房如何认定

（一）首套房判定标准：

（1）并没有住房，但是已结清住房房贷记录；

（2）有1套住房并且没有住房房贷记录或住房借款已结清。

（二）二套判定标准：

（1）并没有住房，但是1套未还清住房房贷记录；

（2）有1套住房并有1套未还清的房房贷记录（借款所买住房与现阶段有着住房是同一住房）。（三）“房”与“贷”判定标准：

“房”指东莞范围之内住房套数；“贷”指全国范围的住房借款套数（以个人征信为标准）。

1.查档住房套数，户下没房直接去房管局查看住房套数，名下的房需金融机构出示帮助查询函（实际视房管局情况判断）。

2.之上规范都以住户家庭为单位评定，农村居民包括夫妻两人及未成年子女。

3.之上现行政策，首套房住房年利率产品执行标准以各大银行实际实施细则为标准。

4.借款套数就是指下列种类贷款：商贷，公积金房贷，组合贷（别的消费性贷、抵押借款、经营贷款、商铺贷款、办公楼等普通住宅借款均不计算套数）。

二、一般住房和非一般住房如何认定

（1）一般住房就是指总建筑面积为114㎡以下的（含）的住房；

（2）非一般住房就是指总建筑面积为144㎡以上住房。

三、金融机构对于什么情况会拒绝贷款

（1）虚假贷款申请材料。包含虚报身份证件、虚报收益、虚报银行流水账单、虚报个人征信记录、虚报结婚证明、虚报买房合同等。

（2）个人征信记录非常不好。正常情况下说，近些年内接连三次累积六次的不良记录，金融机构就能拒绝贷款。不良记录包含银行信用卡、住房贷款、购车贷款等逾期还款状况。

（3）虚报房产交易。比如，交易双方为亲戚关系，交易双方为知心朋友关联，交易双方为委托关系，均可能被金融机构视作贷款诈骗个人行为。

（4）提升房子评估价。比如，房子正带评估价200万余元，首付款60万余元，借款140万余元，但交易双方根据一定方式将房屋评估价提升以获取更多的借款，减少首付款成本费，乃至完成零首付。

（5）个人收入证明不符合规定。我国银行保险监督联合会规定，贷款人住房借款的月房地产开支与收入比应保持在50%下列（含），其实就是收益必须达到月供的2倍。

（6）买家列为法院公布的“失信人名单”内。

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