住房租赁条例(征求意见稿)

　　11月21日，深圳租客陈楠(笔名)收到房东最后通牒mdash;要么在月底前与房东私下签订租赁协议，要么被取缔。

　　这使得原本是蛋壳公寓（DNK middot; NYSE）租客陈楠更焦虑。今年4月，她按照蛋壳公寓租金贷款的方式租了一所房子，租期为一年。如果她现在立即与房东签订租赁合同，这意味着她必须支付两笔租金：除房东外，她还必须每月偿还金融机构的租金贷款。

　　同样困惑的租户并不少。随着蛋壳公寓陷入资本链断裂的焦虑和不安危机，全国各地的房东、租户和经销商保护了他们的权利，恶性事件继续变得醇厚。此外，反对的租金贷款方式也再次回到了舞台的聚光灯下。

　　租金贷款实际上是一种消费贷款。过去，由于长期租赁公寓公司的粗糙发展趋势，金融机构的租金贷款以稳定的利润鼓励。因此，早期项目投资过大 资金短缺，部分店铺破产倒闭，给租出租人造成一定的财产损失。11月19日，东北地区的一名控制人员告诉记者，事实上，这与合作金融机构的核查和盲目干预有关，一些金融机构也有摩擦热点的心理状态。

　　异化租金贷款

　　随着长期租赁公寓的方式，租金贷款本身就是一种有利的金融技术，有效地解决了承租人的经济发展压力，尤其是在大都市工作时间不长的年轻人。2023年22岁的陈楠选择蛋壳公寓的主要原因之一是她可以每月支付租金。前提是她必须签订租金贷款合同，但出乎意料的是，这一决定让她陷入了困境。

　　11月19日，浙江省银行业和保险监督管理局人士林布（笔名）向记者表示，中低收入客户对租金贷款有很大的要求，特别是在房价和日常生活成本较高的大都市，但公司在具体经营中偏离了歪道。

　　一般来说，租户与长期租赁公寓经营者签订房地产租赁合同，也与经营者合作金融企业签订贷款合同，金融企业一次性向经营者支付一年的租金，租户每月向金融企业还款租赁贷款，经营者按季度或月向房东支付租金，即长短。

　　长期租赁公寓经营者利用租户的信用贷款建立资金池，刺激经营者根据高进低出的方法不断发展经营规模，即高价从房东手中争夺房地产，低价转租给租户。

　　11月21日，连锁房地产顶级投资分析师张大伟告诉《时代周刊》，销售市场上的长期租赁公寓都是假的长期租赁公寓，都是第二个房东，赚取租金差额和挪用资金池是这类公司的几个主要特点。

　　今天的长租公寓是标准的lsquo;金融机构rsquo;。张大伟表示，根据服务平台的新项目，将业主估计的租金转移到企业家庭，控股股东可以随意使用。这种金融衍生工具产生了潜在的业务风险、资本池和大型资本池 风险可以掩盖问题，退出业务风险。

　　在这种情况下，一旦长期租赁公寓运营商导致老板逃跑或资金短缺，房东就无法再次获得 租金驱逐租户，但租户需要再次偿还每月的贷款，遇到没有房子住的困境。

　　最近崩溃的蛋壳公寓陷入了这样的困境。租金贷款的成功和失败为蛋壳公寓业务规模的扩大提供了支持，并存在风险和安全风险。

　　根据招股说明书显示的信息，2023―今年前9个月，蛋壳公寓租户申请租金贷款的份额分别达到91.3%、75.8%和67.9%。

　　据了解，蛋壳公寓合作的金融企业包括分期付款、分期付款、分期付款、网上商业银行、中关村银行、微众银行。

　　11月16日，微中银行还宣布，根据租户与蛋壳公寓签订的房屋代理租赁合同，租户与社区业主有租赁关系，并提前支付租金，具有合理合法的居留权。建议租户在预付租赁期内再次定居，以确保租户的利益。至少在2021年3月26日之前，个人信用调查不会受到影响。

　　11月22日，中国建设银行深圳分行相关人士告诉记者，在金融企业中，大部分租金贷款以信用卡虚拟卡号记账，以消费贷款分期付款的形式存在，属于一次性申请实际操作，年利率和个人信用调查规定与透支卡相似。

　　金融机构获得的个人信用调查和维护的及时性只有4个半月。四个月后该怎么办？你想再次偿还贷款吗？陈南说，即使他有合理合法的居留权，房东也会根据锁芯的更换和断电来驱逐租户。事实上，这也是现阶段蛋壳租户的广泛担忧。

　　对此，中国建设银行人士表示，一般来说，如果有租赁合同，与社区业主的产权年限相比，居留权具有一定的优先权。

　　标准租金贷

　　早在今年年底，住房和城乡建设部等六个单位就发布了《关于规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），租赁信贷业务标准，明确规定，根据住房租赁合同期限、租赁期限和住房租金贷款期限，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，贷款频率应与贷款人支付租金的频率相匹配。

　　2023年9月7日，住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》也明确指出，银行业发放的住房租金贷款应以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

　　这对贷款的限期有严格的限制，即不能超过租赁协议的限期，以避免 借款被转借，改变特征，增加风险。东北地区的控制人员表示。

　　《意见》还规定，贷款发放机构应做好贷前调查，认真评估贷款人的还款能力，明确股权融资信用额度。完善信贷管理，严格检查贷款用途，避免 房屋租赁公司产生资金池和杠杆炒股。

　　这里不仅有租户贷款验证的要求，还有住房租赁公司贷款的规定，防止贷款人还款能力以外，导致信用风险，更重要的是避免 房地产租赁企业设立资金池，不受控制、不受限制地翻转和扩张，导致房地产租赁企业设立资金池 水肿体质松弛。 东北地区管控人员表示。

　　从某种意义上说，租金贷款给了长期租赁公寓运营商套利的室内空间。长期租赁公寓租金贷款的治理早已开始，但仍不能避免运营商崩溃。

　　近年来，随着深圳、杭州等地长期租赁公寓知名品牌的崩溃，深圳、杭州、深圳、西安等地也出台了相对现行的政策。许多地区从资本账户中明确提出了明确的规定，重点关注长期租赁公寓运营商的钱袋。

　　深圳规定，承租人支付租金周期超过三个月的，房屋租赁公司收到的租金和房地产租赁贷款的还款方式 所有资产均应纳入控制。杭州市规定，住房租赁公司应支付30%的风险控制基金，授权房地产总量。

　　如果不立即治理，长期租赁公寓可能会演变成显像P2P那种混乱。林布表示，自由友家发生事故后，现阶段部分地方政府在协调工作中成立了治理工作组，由当地城建局牵头，相关部门相互配合，探讨辖区内长期租赁公寓中介服务租赁贷款业务流程的情况，涉及租赁贷款业务规模。

　　在林布看来，未来完全禁止租金贷款并不容易基本规范总量，对相关业务流程制定更严格的要求，使各方遵守要求。

　　政府机构要加强监管，严格控制提前准入，特别是加强租金账户控制，对长期租赁公寓经营者进行分组管理，避免 穿上合理合法的外套，违反规定进行非法操作。林布说。

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