“抵押经营贷”竟摇身一变成住房贷款

由来：第一财经日报包上“背心”，服务实体经济的低息贷款“抵押经营贷”竟摇身一变成为住房贷款。第一财经日报记者近日调查显示，在北上深各地，运用“抵押经营贷”买房已形成一条完善的灰色产业链。中介公司能够提供开设壳公司、记账和办理贷款等一站式服务。但在关键性的贷款审核阶段，银行监督和新产品的系统漏洞若隐若现。心知肚明孙先生近期接到一个使他拒绝不了贷款价格——最少……...

由来：第一财经日报

包上“背心”，服务实体经济的低息贷款“抵押经营贷”竟摇身一变成为住房贷款。

第一财经日报记者近日调查显示，在北上深各地，运用“抵押经营贷”买房已形成一条完善的灰色产业链。中介公司能够提供开设壳公司、记账和办理贷款等一站式服务。但在关键性的贷款审核阶段，银行监督和新产品的系统漏洞若隐若现。

心知肚明

孙先生近期接到一个使他拒绝不了贷款价格——最少年利率3.85%，最多能贷20年。这一年利率较它的房贷利息整整太低了近200个百分点。孙先生目前住房贷款300万余元，这就意味着，如果能够取得成功更换，每月会少还约4000元，20年已经可以节省约100万元利息费用。孙先生无法言喻。

中介服务推销产品给孙先生解决方案便是“抵押经营贷”更换存量贷款。所谓“抵押经营贷”实际是公司营业性抵押借款，是银行银行对公业务的一种。这种借款主要运用于公司日常运营，必须要有抵押物才可以申请。在其中，本人住房是很“有价值”的抵押物。某股份合作制银行深圳分行业务员对第一财经日报记者表明，店铺和办公楼一般不得超过申请成功评估价值四成上下贷款，而本人住房特别是深圳东深圳市龙岗的住宅基本上可以申请到评估价值七成上下贷款。

“大家及全深圳的银行都是有协作。安全银行和招商合作银行如今都是有‘抵押经营贷’商品，贷款利息比较低，年化率最少3.85%。”一位贷款中介机构人士对记者表明。

主要从事“抵押经营贷”业务流程中介机构人士刘伟（笔名）告知记者，以往存有一部分顾客“卖房炒股”的现象，但最近几年早已减少很多。在你经手人的用户情况看，也有不少“抵押经营贷”顾客的资金用以买房。自2017年“3·17”管控至今，深圳市房地产销售市场银行信贷金融杠杆被严格控制，用“抵押经营贷”补充购房首付款成为很多买房者“攘外必先安内”的路线。而自去年起，银行广泛上线了对于小微企业低息贷款经营贷款产品，年化利率基本在3.875%到5%中间，与个人住房贷款水准发生倒吊。更换存量贷款变成新模式。对于此事，很多人都有一种约定俗成的配合默契。

那样，怎么才能从银行取得低息贷款的“抵押经营贷”呢？

申请办理“抵押经营贷”需要一个壳公司，尽量不要是之前登记注册的，并要求贷款人为法人代表、实际控制人或是控股股东。再通过对企业进行包装，以经营范围为借口向银行办理贷款。而上述情况低息贷款“抵押经营贷”商品主要用于“一抵”（房子抵押后无未还清贷款）顾客，顾客一般需要一笔过河资金结清目前住房贷款并解除抵押，之后再去将房屋做为抵押财产向银行办理贷款。

现阶段，根据中介服务获得“抵押经营贷”已形成一条完善的生产流水线。中介服务能够提供一站式服务，假如自己没壳公司，贷款中介公司能够提供壳公司、个人流水外包装、办理贷款，及其最后提现的一站式服务。

有中介服务人士甚至是对记者表明，不必担心垫付资金风险，可以直接审批房产证，出批贷函，明确能下款以后再垫付资金还清，并重新在合作银行抵押和下款。

“传播者”怎么啦

“抵押经营贷”为什么变成银行信贷资金违反规定进到房地产市场的安全通道？比较长的时限和审核系统漏洞是主要因素。

过去经营贷款时限比较短，短时间资金压力非常大。现阶段许多银行上线了将近20年“抵押经营贷”，时限已与住房贷款贴近，每月资金压力缩小。从而为“抵押经营贷”化身住房贷款带来了概率。

另一方面则是银行的审核系统漏洞。而审核系统漏洞是否银行内部人员有意而为之，业界人士观点不一样。

有股份合作制银行业务经理对记者表明，银行事实上难以精准跟踪每一笔借款资金流入，市场上的一些专门用来走帐的皮包公司，资金绕了几个以后就已经很难查出来动向了。“资金如果去买了一套房子，从信贷资产质量的角度看，风险性会比经营贷小一些。真的中小微企业经营贷，大家反倒会更关心公司经营管理情况及会不会贷款逾期。”上述情况业务经理对记者表明。

对于此事，有中介服务人士对记者表明，中介服务在每家银行都是有较为熟识的贷款业务工作人员。一些银行的业务员是研究资金具体用途。“有一些信贷专员了解资金主要是用于买房，反倒很容易审批。终究资金用以购房，具体风险比用以企业运营低很多。”有中介服务人士对记者直言。

这一说法也获得了一些银行人士的“认可”。某股份合作制银行支行行长对记者表明，虽然证监会发布明文禁止，但“抵押经营贷”资金违反规定进到房市一直经常发生。

在他看来，银行这般实际操作，很有可能主要包括总资产和信贷资产质量两个方面动因。“现阶段监督机构对每家银行的中小企业贷款账户余额占有率有最低标准。这就意味着，中小企业贷款账户余额做到一定规模，银行才可以进行相关业务。一直以来，银行的方式全是‘傍大户人家’，因此每家已经开始争着做中小企业贷款，由于做大做强中小企业贷款才有可能再次‘傍大户人家’。因而也不排除有一些银行用这种方式做增加量做经营规模。另一方面则是出自于信贷资产质量考虑。中小企业贷款不合格率也较高，非常考验银行风险定价水平。而住房贷款乃是银行品质比较好的财产之一，逾期率非常低。有一些银行并未接纳‘赚血汗钱’的思想，也不排除可以将少许‘抵押经营贷’化身贷款的作法来维持总体小微业务信贷资产质量稳定。”

管控出重拳

链家房产首席分析师张大伟强调，“抵押经营贷”进到房市是一个老问题，过去这类业务具体门坎挺高，经营规模比较有限，对房市影响有限。但是目前非常值得当心是指，一般企业经营贷款年利率与个人房贷利率大占比倒吊，金融业对冲套利风险不可忽视。

违反规定银行信贷资金进到房市一直是监管部门严查的行业。2023年4月，中华人民银行深圳中心支行曾进行核查，规定辖下商业服务银行自查房产抵押经营贷资金违反规定注入房地产市场状况。2023年4月23日，中央银行深圳总部举办深圳市房地产信贷工作交流会，规定坚持不懈“坚持房住不炒”精准定位，禁止以房屋做为风险性抵押，根据个人消费贷和经营贷款等方式变向提升贷款政策规定，违反规定向买房者给予资金，危害房地产市场持续健康发展。

2023年6月，中国银监会公布《关于做好银行业保险行业市场乱象整治“回头巡视”工作方案》与《2023年银行组织市场乱象整治“回头巡视”工作要点》，在“坚持房住不炒”政策方面，个人综合消费贷款、经营贷款、信用卡消费等资金侵吞于买房变成监督机构关心的关键问题之一。据记者统计数据显示，上年多家银行因经营贷款资金违反规定注入房市接到超大金额罚款单，其中就有国有银行、股份合作制银行，相关人员也受到了惩罚。

近年来，在不到一个月时间内，已经有厦门市银行、工商银行上饶支行、江西德兴农商银行等众多银行可能存在资金违反规定进到房市不足而接到罚款单。在其中，经营贷款被侵吞于买房变成关键严厉打击方位。

1月11日，银监会嘉兴市管控大队公布的行政处罚信息公布表表明，浙江稠州银行有限责任公司嘉兴市支行因信用风险管理不审慎，个人经营性贷款资金被侵吞于买房，被处以罚款rmb30万余元。1月19日，厦门市银行和工商银行上饶支行均因银行信贷资金违反规定注入房市等被当地管控大队惩罚。在其中，厦门市银行因个人经营性贷款资金被侵吞流入房地产行业被厦门银保监局处罚20万余元。工商银行上饶支行因银行信贷资金违反规定注入楼市、股票市场等被银监会上饶管控大队处罚95万余元。

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