2022年房地产政策面临四大变化

9月7日，中国社会科学院发布了2022年版的《中国房地产蓝皮书》，部分观点颇为悲观。

社会科学院的主要观点是：

1.除少数三四线城市、个别地段、个别楼盘外，房价整体上涨跌都是小概率事件。

2.2022年，商品房销售面积和销量将同时下降10%~12%；商品房平均销售价格约为9250元/平方米，同比下降0.6%，比2019年下降7.2个百分点。

3.商业房地产市场将带来更大的冲击和不确定性。预计2022年实际开业购物中心约400家，预计购物中心空置率将再次提高，租金将有所下降，预计将减少10%~20%。

4、房地产政策面临四个变化：一是住房供应体系从重市场到重安全；二是住房安全体系从棚户区改革到旧改革；三是租赁市场体系从标准化发展到租赁住房；四是土地市场体系从试点改革到全面推进。

可以看出，蓝皮书一口气预测了四个下降：

销售面积下降，销售下降，平均价格下降，商业地产率下降。

其中，销售面积和销售额同比下降，预计为10%至12%，相当令人惊讶。

我不知道社会科学院的专家是否明白他们说了什么？

至少在2013年以来，由于销售面积10%至12%，销售额下降从未发生过。

通过以下表格，我们不妨回顾一下自十八大以来每年楼市的销售情况。

可以看出，如果不是2022年，过去7年销售和面积双降的年份只有2014年。正是因为2014年销售双降，2015年土地销售收入减少了1万亿元，2015年底中央经济工作会议提出去库存。

因此，如果房地产市场的销售额和销售面积双重下降，将对中国经济产生很大的影响。

在大多数年份，房地产销售和销售面积将大大超过GDP是的，否则稳定增长会有明显的压力。

2022年遭遇新冠肺炎疫情。从今年前7个月累计销售情况来看，销售额和销售面积再次双降，但从下图可以看出，虽然双降，但是V型反弹非常明显。

目前，统计局尚未公布8月份的销售情况。根据民间研究机构的数据，8月份百强房地产企业的销售额普遍增长了29%左右。

因此，至少在销售方面，房地产市场应该从1月到8月转正。至于销售面积，9月份可能会转正。

在这种情况下，预计2022年房地产销售额和销售面积将下降10%至12%，这是非常大胆的。

我的观点是，社会科学院基本上不知道他们说了什么。

我的预测是，年销售额会增长5%左右，最差的是零增长；至于销售面积，可以维持零增长，最差的下降很难超过5%。

事实上，对于官员来说，价格是敏感的，需要严格控制。

至于交易面积和交易量，越多越好。只有这样，我们才能稳步增长，保证就业，让开发商愿意征地。

若销售额、销售面积下降10%至12%，说明楼市调控不成功。

目前确实有一些政策会限制开发商征地，比如三条红线。但土地出让收入不会急剧下降。

根据财政部的数据，截至7月底，2022年国有土地使用权出让累计收入35101亿元，同比增长7.9%。

看，7.9%的增长远远超过了GDP。只有这样，我们才能支持下降的财政收入。你知道，今年是政府减税的新年，全年可能减税超过2.5万亿元。仅仅依靠增发国债和地方债券是不可能的，或者增加收入。

近日，深圳、无锡、沈阳出台了新的调控政策，都有加税的做法。具体来说，二手房交易中减免增值税的年限从2年延长到5年。

在这种情况下，商品房销售额和销售面积大幅下降10%到12%是无法承受的。

所以，社科院显然是太悲观了。

此外，社会科学院报告中提到的房地产政策面临四大变化也相对滞后。今年的两个变化，一个是增税，另一个是建立房地产金融审慎管理体系。

(作者:楼市参考 ?来源:和讯房地产频道)

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