2022年仅剩4个月,金九银十有多好?

太神奇了！

在热点城市收紧调控、上述三令五申的背景下，房地产市场的牛市更加激烈。

根据中指研究院近日发布的百城价格指数报告，8月份，100个城市新建住宅平均价格为15605元/平方米，环比上涨0.50%，同比上涨3.34%。与7月份相比，环和同比增长有所扩大。新房价环比上涨的城市有89个，比上月增加9个；二手房方面，8月份100个城市二手房平均价格为15331元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.00%。

从房企销售端看，8月份，100家房地产企业销售同比增长率达到21.4%。

8月，100家房地产企业实现全口径销售额1174.7亿元，同比增长29.2%，单月业绩环比增长2.8%；

销售交易金额达到9761.7亿元，接近万亿元，单月同比增长30.7%。据悉，这是房地产企业自4月转正以来的月度业绩进一步回升，8月份的增长比7月份增长了5个百分点。1-8月，百强房地产企业整体业绩达到64120.9亿元，同比增长6.2%。自7月首次恢复以来，累计业绩增长率继续增长。

可见过去的8月是房地产市场和房地产企业蓬勃发展的8月和丰收的8月。

如果简单地谈论数据，似乎并不奇怪，这可能是4月、5月、6月和7月的市场惯性。但现实并不那么简单。

一，8月份是楼市的传统淡季。这一点从上图表中可以得到印证。

二是7月/8月楼市政策环境持续收紧。

首先，自7月初以来，深圳、东莞、南京、杭州、宁波、无锡等10多个城市陆续出台楼市调控政策，力度相当大。

其次，频繁敲打楼市。

7月24日，韩副总理召开了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的房地产工作研讨会。会议强调，要始终加强房地产监管，全面落实城市政府的主要责任，迅速响应和处理问题，及时采取有针对性的政策措施。

7月30日，中央政治局召开会议，部署下半年经济工作，再次强调不炒房

8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业研讨会。许多主要房地产企业参加了会议，形成了重点房地产企业的资本监测和融资管理规则。

8月26日，住房和城乡建设部在北京召开了一些城市房地产工作协会。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参加了会议（请注意，成都、沈阳是第二次参加会议，也是上次少数没有升级监管的城市）。会议再次强调，要认真落实城市的主要责任，及时采取有针对性的措施，确保稳定地价、房价和预期目标的实现。

在上述两个方面的相互作用下，8月份房地产市场整体稳定是共同预期，但市场更加牛市。

意外不意外？惊喜不惊喜？

尽管大幅上涨有些出乎意料，然而，仍有一些线索寻:房企求生欲。

受疫情影响，截至6月底，许多房地产企业甚至还没有达到40%的销售目标。虽然今年上半年的官方稳定房地产市场和宽松的货币政策缓解了房地产企业的现金流危机，但房地产企业毕竟在年初建立了Flag是的，借的钱毕竟是债务，最后还是要靠销售实现来偿还。

所以，下半年，房地产企业做了一件事：增加推盘量，加快业绩。如某巨头所说，下半年推盘量高达9000万平方米。当供给大幅增加时，市场销售自然会上升。

那么，这种势头能持续到9月和10月吗？换句话说，今年的金九银十有多好？毕竟去年金九银十泡汤了。

笔者认为，今年的金九银十大概率会比去年好，甚至比过去的8月还要火。

理由有二：

首先，正如上面所说，房地产企业在下半年有冲业绩的压力；

二是，8月底，监管部门规划的三条红线就像三个催命符，进一步增加了房企的去化压力。

8月20日，央行、住房和城乡建设部召开重点房地产企业座谈会，研究实施房地产金融审慎管理。

其中，房地产融资管理主要以三条红线为标准。根据房地产企业的踩线情况，分为红、橙、黄、绿四个档次，然后实施差异化债务规模管理。

据媒体报道，三条红线为：1）排除预收款后的资产负债率大于70%；2）净负债率大于100%；3）现金短债比小于1倍。除三条红线外，征地销售比是否过高和经营性现金流也将作为监管机构调查的重要指标。

“四档管理”分别是：1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5％；3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10％；4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15％。

其中，12家试点房地产企业需要在9月底提交降档计划，包括如何在一年内降档，如何在三年内完成调整以达到标准。如果不符合标准，监管机构将要求金融机构限制相应房地产企业的全口径债务。此时，几乎判处相关房地产企业死刑；从明年1月1日起，整个行业将全面实施相关规则。

这相当于给房地产企业的杠杆扩张带来了沉重的枷锁。为避免在截止日期内被判处死刑，房地产企业只有华山一条路：加快销售，加快收款。

因此，基本上可以预见，2022年仅剩4个月，楼市就会更加热闹。一些房地产企业被迫急切肉。

总之，只要买家耐心，多看多比较，还是有漏可捡的。

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