2022年后中国房地产市场和20年前有什么区别呢?有本质区别

一、不谈房地产

先讲个故事。

我有一个微信群，里面全是十几年前的老同事，现在都是各大房地产开发企业的高管。因此，这个群体是典型的房地产圈高管群体。

然而，在过去的两年里，这个群体中有一个非常特殊的现象——群体聊天非常有趣。每个人都谈论吃喝玩乐、股票投资和房地产。

为什么大家都不谈房地产？

因为每个人都对房地产失去了兴趣。

大家都知道，房地产不是十几年前高速增长的行业，充满了无限的机遇业几年前开始走下坡路。

因此，这家票房地产公司的高管投资也很有趣。如果有人投资餐饮、培训和股票，没有人会投资买房。

事实上，了解房价的未来趋势并不需要太多的专业知识。决定任何商品的价格趋势都是供求关系，房屋也不例外。

简单地列举几组数据，房价未来的趋势就一目了然。

二、供需关系

中国商品房市场从1998年房改开始，当年福利分房被取消，抵押贷款被引入。自1998年以来，中国房地产市场开始了20年的牛市。

那么，2022年后中国房地产市场和20年前有什么区别呢？

有本质区别！

先看需求。

1999年中国城市化率为30%，2022年城市化率为60%。全球所有发达国家在城市化率超过60%后都有居民债务的拐点，即大规模购房。

1999年，中国人均居住面积为8平方米，2022年为40平方米(其中城市36，农村45)，已超过绝大多数发达国家。

在过去的20年里，中国的主要购房力量是60后、70后和80后。2022年以后，未来的主要购房力量是90后、00后和10后。由于计划生育的影响，后者的人口大幅下降。

历年人口出生数量统计

让我们看看供应。

2010-2017年国有建设用地转让统计

从2014年开始，国有土地出让明显下降，但是每年也要出让20万公顷土地。

20万公顷是300万亩土地，如果平均容积率按2计算(这是一个较低的数字)，就可以建设40亿平方米的商品房。

但我们每年的实际开工和销售面积远低于出让土地可以建造的房屋。

以2022年为例，当年开工20亿平方米，实际销售仅17亿平方米。土地供应和实际建设面积都远远大于市场可消化的数量。

面对这种供求关系，未来房价走势如何不一目了然？

三、房住不炒

过去，由于巨大的需求支持——城市化（农民在城市买房）+城市刚性需求（巨大的人口基础）+城市改善需求（人均住房面积较低），房价可以很快消化，即使有一点泡沫。

未来整个需求端都出现大幅度萎缩，如果房价出现泡沫，那就真的是泡沫了。

这就是房住不炒的原因。

不是管理层阻止老百姓(60383，股吧)投资房子赚钱，而是投资房子的风险很大。

当然，由于中国经济发展不平衡，少数领先城市（包括一线城市和大多数省会中心城市）由于土地资源供需有限，人口持续净流入，未来房价可以保持增长，这就是所谓的房地产结构性投资机会。

然而，这些结构性投资机会正是管理监管的重点。表面上，有限购、限贷、营业税等调控手段，不可预测的是直接限价的大杀手。

我遇到了一个案例。由于地理位置好、质量好，重庆某项目成为外国投资者青睐的对象。2022年一度售价达到2.7万元，然后一纸限价从天而降-新开房限价1.8万元！

这个限价让投资投机者像晴天霹雳，二手房价格突然下跌，很多投机者赔钱。

所以，我一直坚持不投资买房的观点，投资买房的风口已经过去了。

下面就给大家列一些刚需买房的要点。

四、买房的基本原则

1.自主自己买房的问题。

一线城市和大多数省会中心城市早点上车是明智的。年底买房是三线及以下城市的好时机。

因为我长期看跌三线以下城市的房价，越晚越便宜。

2.第一套房的购房资格在中国是无形的福利。

大多数时候，在国家政策的压制下，第一套房的贷款利率具有相当大的福利性质（第一套房的利率基本上是无利可图的）。

不要写女朋友(男朋友)的名字——这意味着你已经自动放弃了一套房的利率和福利。

第二套房也有福利性质。这种福利不体现在利率优惠上，而是国家允许第二套房贷款。

这可以贷款，但利率不优惠代表了国家对改善住房需求的基本态度。国家支持人民改善生活条件，但不给予利率福利。

3.如果你的家庭不是特别富有，不建议把家庭资产写成孩子的名字——因为这意味着在孩子成年之前，资产变成了死资产——既不能出售也不能贷款。

五、买什么房子

1.年轻人套房是成熟地区的小套房。

这不仅门槛低(房地产可以尽快实现)，未来换房最容易卖小套房，空间更大。——

相比之下，面积越大，流动性越差(当然，如果你的家庭或自己的条件很好，买大套房子更有利)。

然而，第二套房子必须是大型的，国家只给居民两套房子杠杆是长期政策，两套房子不买大型的，你想改善未来的生活条件，门槛将大大提高。

2.在当地买房，一定要在能力范围内买能买到的项目。

品牌开发商开发的高质量项目不仅未来使用价值更高，而且投资价值——只选择昂贵的，不选择正确的——往往是事实。

未来可能会有更大的风险。

利用房屋绑架优质教育资源是过去户籍制度下的一种顽固疾病。未来教育改革的基本趋势是教育资源的平衡。

我认为未来大城市的教育资源迟早会与房屋脱钩。一旦学区属性被剥离，其高溢价将大幅缩水。

4.物业管理费与物业管理水平成正比。

物管费越高意味着物管水平越高——这同时意味着资产后期使用价值以及保值增值性越好。

原则上不要购买物业管理费低于城市平均水平的项目。这类项目的住宅保值增值能力很差。

5.在三线以上城市，如果你购买高质量的项目（客户群是白领和中产阶级以上），你可以买停车位，而不是租停车位。你可以买更多的停车位（如果价格不偏离正常价格）。

城市规划条例一般是一套住宅配置停车位（现在一些大城市已经开始调整），中国中产阶级以上家庭的平均车辆数量已经超过这个数字，关键是仍在增长。

因此，一个好的社区停车位在未来一定是稀缺的。如果你有条件多买，稀缺性更有价值，这是最安全、最有保障的金融投资。

给一个大数据(自己找具体的城市数据)，中国一年卖3000万辆车，扣除农村居民，城市需要2000多万停车位。

但中国每年修建的停车位不超过1200万个(需求与供给比在1.7:1以上)，未来停车位价格超过汽车价格是大势所趋。

考虑到新能源汽车的趋势，投资停车位是可以安装充电桩的停车位。

六、几种资产陷阱

有几种资产是陷阱，建议不要碰，买基本上是坑。

1、商铺

未来商铺价值的趋势是下降，产权商铺更是坑，不要碰价格偏高的社区商铺。

这里有几个商业问题。

互联网经济对商业有很大的影响。互联网电子商务对商业的影响是标准产品（在确定品牌号码时，可以在网上和实体店购买相同的使用价值）。

商业的未来趋势是体验式商业（百货公司没有未来），包括休闲、娱乐和餐饮，体验式商业的发展趋势是个性化、利基化和碎片化。

未来，由于价格过高，临街商店将处于劣势。个性化和体验式商业将更多地发展到办公楼甚至住宅，而体验式商业的平效率不高（每平方米产生的营销），无法支撑高价。

随着5G随着时代的到来，直播带货逐渐成为潮流，店铺的引流价值会越来越低。

现在的消费模式和过去有本质的区别，过去是靠地段引流，现在是通过互联网端口引流。

一旦商铺被剥夺排水价值，其价值与住宅价值没有区别。

2、小产权房

房地产是房屋+土地的结合。

房价增长不是房子增值(相反，房子会根据使用寿命折旧)，而是土地增值！

因此，小产权房投资风险巨大。重要的是，在未来10年内，我看不到小产权房成为常客的可能性。

3、旅游地产

旅游地产是坑。旅游地产是坑。旅游地产是坑。重要的事情说三遍！

过去，中国除了少数房地产（如海南三亚的一些房地产，现在不房地产（如海南三亚的一些房地产，现在不允许购买，这是胡说八道）。

土地的使用价值有三种：居住、休闲和旅游。

因此，从土地使用属性来看，旅游地产是最差的，不可能有太大的增值空间。

此外，大多数旅游房地产都建在偏远的农村地区。水、电、气、网络等市政设施按少数农村居民配置。成千上万的人住在一栋旅游房地产上，市政设施根本无法承载。

七、具体套型的选择

首先，我想和大家分享一个观点。随着时代的发展，设置功能会发生很大的变化，你必须有远见。

每个人都有钱，当然买大一点的房子比较好，如果有困难的话，其实买一套2房公寓也能完全解决问题。

为什么？

这是信息时代的红利。

夫妻住一间，孩子住一间，其他功能都可以放在客厅里。

比如我以前觉得家里没有书房是不可想象的，但即使是知识分子，以后也根本不需要书房。

一是实体书数量大幅下降，现在信息来源主要是电脑和手机，实体书比例大幅下降。

十年前，我的家庭藏书是一万本，现在只有几百本书留在我身边几次搬家——我平时不怎么看。

其次，5G随着时代的到来，云计算将得到广泛的应用脑将首先被杀死！

无论你在家还是在企业工作，计算机都会在未来被淘汰。因为计算机最重要的功能是计算和存储，这些都可以通过云来解决——而且云更强大、更方便。

这种颠覆性可能远远超出你的想象。未来所谓的计算机或智能移动终端是一个可以上网的显示器。

几年前，华为最重要的研发部门通过云淘汰了电脑。

华为的今天就是我们的明天。

所以，即使有钱买三房，也不建议多买一套房子。

我个人认为做健身房(或视频室)可能更好。家庭集体健身(或集体看电影)K歌)很有趣，可以增进家庭成员感情的事。

然后我们应该注意几个功能之间的要点（主要针对购买紧凑区域的消费者，土豪劣绅不适用）。

厨房：无论如何设计，请记住，橱柜炉的整体长度不得小于4米！

4米以上，每增加0.5米，就意味着生活质量更高，5米以上是舒适生活的标准。

厨房必须有冰箱的位置。

生活阳台：这个必须得有，否则你的洗衣机、拖帕盆、洗衣盆没地方放，还有就是泡菜坛子没地方放。

作为一个南方人，家里没有泡菜坛子会直接降低家庭的食物水平。

主卧室：深度不得小于3.9米！(从窗户到里面的尺寸)

为什么？这和人体工程学有关。1.8米的床接近2米，两个床头柜接近3米，衣柜(一般0.5米)接近3.5米，3.9米只是轴线尺寸，实际净空只有3.7米，3.7米减3.5米只剩下0.2米，刚好够用。

主卧深度小于3.9米，很有可能或者只能放一个床头柜，或者有些衣柜不能开门。

主卧主卧开间(采光面尺寸)的基本标准是3.6米，主要是放床后对面可以放电视和过人通道。

现在没有必要在卧室里电视了。开间3米就够了，也就是摆床后可以有0.6米的通道。

主卫：不要考虑普通人的浴缸！浴缸听起来很浪漫，但它必须经常清洗浴缸。普通家庭不可能有时间做这件事。

一开始可能很新鲜，浴缸时间长了基本没用，特别占地方。

客厅：我有一个想法。未来客厅的使用可能会发生很大的变化，客厅可能会回归真正的家庭日常聚会功能。

什么意思？

传统的客厅布局是电视，然后一圈沙发加茶几，太老套了。

未来可能是这样的——电视被杀了，5G随着时代信息传输效率的提高，不需要电视，投影仪就够了(或者华为的智能屏幕也不错)。

然后客厅的布局就是这样一张方桌，方便家庭成员聚在一起，孩子做作业拼积木，大人玩手机，笔记本等等。

桌子是一把非常舒适的椅子（或沙发），家庭成员聚集在一起，有良好的情感交流，是未来发展的方向。

书房所以功能被取代了，未来的办公室是云办公。

这里多说几句，大家关注智能家居的发展，现在家里有几台电子设备推荐大家可以考虑应用。

智能指纹密码锁:不用带钥匙(钥匙很烦)，孩子可以自己开门——顺便培养孩子对未来科技的兴趣。

智能扬声器：这是每年市场消费的两倍多。建议您购买，家庭使用非常方便。家庭主妇在厨房工作的福音啊，听音乐，讲故事，背诵古代诗歌，设置闹钟，问天气，也可以成为孩子们的朋友。带摄像头的智能扬声器也可以在网上监控家庭，你可以用手机看到。

迷你投影仪:让孩子隔离手机，IPAD设备也是家庭聚会看电影的好设备。

(文字:微信官方账号猫哥的视野来源:和讯房地产新闻)

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