深圳房产抵押怎么还款最划算?

　　深圳房产抵押贷款得到了越来越多借款人的认可和实用。它的优点是额度高，贷款期限长。但是最近很多朋友在网上咨询，如何还房地产抵押最划算？

　　一般房产抵押贷款的还款方式有3种，等额本金、等额本息、先息后本，不同的还款方式每月所还的数量也不一样。

　　1.等额本金：

　　等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。

　　这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

　　计算公式：

　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)*月利率

　　每月本金=总本金/还款月数

　　每月利息=(本金-累计已还本金)*月利率

　　还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2

　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

　　特点：

　　每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法每个月的还款额不同，第一个月最高，然后逐月减少，越还越少。

　　2.等额本息：

　　等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

　　由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

　　计算公式：

　　每月还本付息金额=[ 本金 * 月利率 *(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]

　　每月利息=剩余本金*贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/ [(1+月利率)还款月数 - 1]-贷款额

　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/ [(1+月利率)还款月数 - 1]

　　特点：

　　每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

　　3.先息后本：

　　在借款时间范围内，根据约定时间，借款人先还利息，到期再归还本金。

　　这种还款方式前期还款压力较小，资金的流动性高，适合需要大额资金并周转一段时间的借款人。

　　计算公式：

　　每月归还本金=0

　　每月利息=贷款本金*月利率

　　每月还款金额=贷款本金*月利率

　　还款总利息=贷款本金*月利率*贷款期限

　　还款总额=贷款本金*月利率*贷款期限+贷款本金

　　特点：

　　每月的还款额相同，即每月归还利息，与等额本金和等额本息比，每月还款额较小，但是到期时，要一次性归还本金。

　　总的来说，如果急用钱，并需要周转一段时间，可以选择先息后本还款方式，因为前期还款压力小，但是也要保证到期时能够及时归还本金。

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