我国银行商业贷款基准利率

按揭计算方法：

(一)等额本息每月还款金额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)〕÷〔(1+月利率)－1〕；

(二)等额本金每月还款金额=(贷款本金/还款月数) (本金-累计本金已归还)×每月利率。

抵押贷款的影响因素：

1、贷款金额

贷款金额越多，月供越多，但首付越少。贷款金额取决于《商品房买卖合同》中的房屋总价和首付金额(二手房总价与评估机构评估的价格有关)；

2、基准利率

基准利率不是固定的，央行会根据不同时期的经济状况不断调整。目前我国银行商业贷款基准利率为4.9.基准利率的调整没有固定的调整时间和频率；

3、贷款年限

贷款期限越长，基准利率越低，月供越少。贷款期限与房屋剩余土地使用期限和贷款人年龄有关。正常情况下，商业抵押贷款贷款人最大贷款期限不得超过65岁，贷款期限不得超过30年。公积金贷款人最大年龄不得超过退休年龄，男性不得超过60岁，女性不得超过55岁。

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