商品房买卖合同

早在20世纪80年代，商品房就开始兴起。是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋。 目录

1.商品房买卖合同

2.商品房销售管理办法

3.商品房预售许可证

4.自住商品房申请条件

1商品房买卖合同

签订商品房买卖合同注意事项
（1）在签订商品房销售合同时，买方应具有较强的合同意识，并知道在合同中尽可能争取其合法权益。因此，在签订合同之前，我们必须仔细、完整地阅读合同：提出问题，并仔细调查我们不理解的地方。
（2）在签订合同前，应了解开发商的基本情况，包括开发商多年来在房地产市场的声誉、经济实力、信用状况和开发业绩，并要求开发商出示营业执照、资质证书、五证书等开发建设和销售证书。
（3）合同文本是否标准化。应了解开发商使用的合同文本是否是建设部和国家工商行政管理局共同制定的统一商品房销售合同示范文本。如果没有，应提出问题，并特别注意合同条款的内容。
(4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前，一定要弄清楚所购房屋的基本情况，如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系，抵押权人就有可能随时要求实现抵押权，这样，购房人不仅不能顺利取得房产证，甚至会陷入一场纠纷之中。
（5）买方在签订合同时，应核实开发商在销售书籍和广告中承诺的事项，并在合同中约定，否则很难保护买方的权益。
（6）关于付款方式。如果合同中选择分期付款，应尽可能增加付款次数，延长付款间隔，以降低付款后逾期交付的风险。
（7）关于装饰标准和设备标准。买方不仅可以信任样板房或广告、销售书籍等宣传承诺，而且应在购买合同中明确内容的类型、型号、品牌、颜色、位置、方向，以最大限度地保护自己的利益。
（8）关于房屋面积。签订合同时，应与开发商明确约定商品房的建筑面积、建筑面积、共享建筑面积和面积误差比。根据国家建筑水平和（商品房销售管理办法）的规定，开发商有能力和义务将建筑面积误差比限制在3%以内，买方应根据选择的定价方法限制建筑面积误差比，并约定相关违约责任。

商品房买卖合同

2商品房销售管理办法

一、预售许可证
《销售管理办法》规定，商品房预售实行预售许可证制度。
司法解释规定，卖方未取得商品房预售许可证，与买方签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。
《转让管理办法》规定了房地产开发企业取得预售许可证的条件、程序和必须提交的文件。同时，规定市国土资源和住房管理局应当自受理申请之日起10个工作日内颁发预售许可证。预售时，开发企业应当向买方出示商品房预售许可证。
综合：房地产开发企业必须取得商品房预售许可证，才能与买受人签订商品房销售合同。无预售许可证签订的商品房预售合同无效。开发企业应当向买受人出示预售许可证。
二、广告
《销售管理办法》规定，当事人应当在商品房销售合同中约定房地产开发企业在商品房销售广告和宣传材料中规定的事项。
《司法解释》规定，商品房销售广告和宣传材料为要约，但卖方对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体说明和承诺，对商品房销售合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约，即使说明和承诺不包括在商品房销售合同中，也视为合同内容。
《转让管理办法》规定，开发企业取得预售许可证后，方可发布商品房预售广告，参与房地产交易展示活动。 综合：开发企业在发布预售广告、参加展览等活动前，必须取得预售许可证。广告的内容一般不作为合同的内容，但广告对房屋及相关设施的说明和承诺具体确定，对合同的订立和房价的确定有重大影响的，应视为合同的内容。这就要求开发企业在发布广告和宣传材料时，应根据政府相关批准文件的内容发布真实、合法、准确的信息，并在签订合同时与买方明确约定，以避免双方在交付房屋时发生争议。

商品房销售管理办法

3商品房预售许可证

(一)已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证和建设许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期；
(四)房地产开发企业预售商品房，除法律、法规规定外，房地产开发项目的工程形象进度应符合下列条件:
三分之一以上的多层建筑已完成； 2.地下主体工程已完成高层建筑；
(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

商品房预售许可证

4自住商品房申请条件

北京自住型商品房申请条件
1.京籍家庭名下一套内住房；
持有有效暂住证，并连续五年以上在本市缴纳社保或个人所得税，且名下无房的非京籍家庭；
3.单身购买需要25岁以上；
4.本市户籍无房家庭和轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。
注意：
原则上，自住商品房购房者取得房屋所有权证后，5年内不得转让。
2.购房人取得房屋所有权证后5年内转让的，如有增值，应按当时同一地段商品房价格与购买自住商品房价格差额的30%支付土地收入等价。购房人转让自住商品房后，不得再购买自住商品房。

自住商品房申请条件

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