土地使用权证抵押借款有哪些风险性呢?_土地使用权抵押贷款有什么风险呢?

土地使用权证抵押借款有哪些风险性呢?土地使用权证是可以抵押的，可是质押土地使用权证通常存在很大的风险性。（详细信息进一步了解房屋抵押贷款标准可查看更多）那样，土地使用权证抵押的风险是什么呢?该如何做才能够防止土地使用权证抵押的风险性?

伴随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断攀升，抵押借款的金融的风险日益突显。文中从抵押贷款种类、抵押期限、土地使用权证使用价值转变、质押物缺陷等方面对土地使用权证质押贷款的风险作出了分析，并提出了规避风险的策略。

因为土地资产的升值和容易转现性，运用土地使用权证抵押借款成为了在我国金融企业普遍所采用的一种物的担保方法，其比例呈上升趋势。据国土资源厅地籍司统计分析，2005年土地抵押贷款总金额为750.94亿人民币，2006年为1075.23亿人民币，2007年为1193.50亿人民币。但贷款额等不良贷款比例呈上升的态势，抵押借款的潜在的金融的风险不断加大。期满未注销抵押贷款额从2005年一季度的40.18亿人民币上升到2007年四季度的437.05亿人民币，上涨了10倍多。

土地使用权证质押贷款的风险

(一)挑选抵押贷款种类风险性

一般质押与最高额抵押的挑选风险性。如果选择一般质押，风险比挑选最高额抵押风险性要小。最高额抵押贷款是现阶段倒贷现象的关键方式。最高额抵押借款因为借款周期较长和自身固有的债务可变性，取决于其风险比一般抵押借款高。

单一质押与重复抵押的挑选风险性。伴随着《物权法》的落实，土地使用权证重复抵押状况广泛增加，其风险比单一质押要高一些，因为先设置质押权的债权人优先选择，后位质押权的债权人完成遭受头位质押权影响的。

房地产统一质押与单一土地使用权证或房地产所有权质押挑选风险性。针对国有土地使用权来讲，假如无地面上定着物，则国有土地使用权可以单独设置质押;如果存在地面上定着物，则不论是以房地产作抵押还是以房子占有范围内的土地使用权证质押，都应该始终坚持“房地产一致”原则，以土地使用权证抵押的，房地产与此同时质押;以房产抵押的，其占有范围内的土地使用权证与此同时质押。具体表现为由于没有房屋权属证明或是单独质押一方的使用价值已经足够等因素，借款人只愿意抵押房屋或只提供土地使用权证质押，不可以或不肯同时提供二者合一的质押，使该质押担保造成法律纠纷。但对于以商品房或商铺抵押贷款来讲，备案单位光凭房产证明办理抵押登记，实现抵押权时，法院还可以封查，并也可以根据质权人的申请，依规竞拍、卖掉或是抵账，经登记的土地使用权证质押不受法律保护。

反担保抵押与普通抵押的挑选风险性。为确保债权的完成，许多企业挑选反担保的方式开展抵押借款。在实践过程中，反担保抵押比一般抵押登记手续繁杂，费用高、时间长，不益于运行，仅仅减少了抵押人风险，但增强了银行的金融的风险。

(二)挑选抵押期限风险

《物权法》第202条规定，“质押权应当在主债权诉讼时效期内行使抵押权;未使用的，法院不予以维护”。依《民法通则》和《担保法》，质押权的诉讼时效期间为2年。在抵押期限挑选风险性层面，关键有下列两种情况;一是没有注意土地使用权证的存续期间。许多借款合同的条款是“自合同签署之日起起效”，没有注意土地使用权证的期限，比如：合同书一年期满，而土地使用权证却在两个月后期满。二是抵押期限低于主债权存有限期。质押权的开设是保障债权的完成，主债权并没有期满而抵押权先期满，失去质押物权的开设实际意义。

(三)抵押人或质权人的主体适格性风险性

企业名称变更。在预告登记体验过程中，许多企业由于企业重组等因素，经常产生企业名字或字体大小早已变动，而土地使用权证没有及时变动立即办理抵押登记的现象。这类风险性称之为主体适格性风险性。与此同时，这类主体适格性风险性也包括因公司预告登记后行为主体发生变更的现象。比如，A企业2008年1月2日申请办理了以A公司为质权人预告登记，但在2008年7月A公司因企业重组出现了企业名称变更，变更为B企业。这类企业名称变更带来的风险非常大。

国有制或集体所有制土地使用权证预告登记时，并没有征求职工代表大会或上级主管部门允许;公司制企业土地使用权证预告登记时，并没有征求股东会允许。

以企业分支机构的名义办理抵押登记。企业分支机构务必得到法人授权才可以办理抵押登记业务流程。并没有征求授权的子公司，在发生赔付时，由子公司担负。

质权人为非金融机构风险。质押权为非金融机构的，其抵押贷款个人行为依规理应申请办理相关准许办理手续，递交批准文件。但在实践中，从业贷款的组织早已达到了这一政策要求，许多典当公司、证劵公司和其它拍卖场在未经批准的情形下也从业此项业务流程，预告登记行政机关因为政府部门工作压力等客观原因，也进行了备案。

(四)土地使用权证使用价值转变风险性

土地评估汇报有效期限转变带来的风险。土地评估的有效期限一般为自评定标准日起6个月内合理，而国有土地使用权抵押借款的借款期限通常是在一年以上;倘若贷款人期满不可以还贷，在竞拍被抵押的国有土地使用权时，存有土地评估结论早已过期的情况。

销售市场地价转变带来的风险。因地价随销售市场供需而发生起伏，地价在预告登记后价钱存有转变空间，并且抵押时间越久，价钱发生变化的室内空间越多。土地抵押的债务清偿限期以土地资源抵押融资变现的时长为依据，变现的全过程难免有地价的起伏。尽管土地是一种不可以再生的网络资源，要是没有比较大的经济周期，其稀缺资源确定长期性升值的比较大概率，但并不说明短期内价钱并没有起伏。土地价值和土地价格行情趋于和前途存有可变性，给股权融资带来一定的开发设计风险性。

(五)质押物缺陷

1.支配权性缺陷。主要包含以下几点：

国有土地使用权获得或质押权设置缺陷。一是以不具有土地使用权出让资质人手上取得的土地使用权证质押。如从高新区管委会转让的国有土地使用权，因该管委不属法定的土地管理部门，无权处理(出让)国有土地使用权。以该土地使用权证抵押的，质押失效。二是质押土地是储备土地。贮备土地抵押仅有在办理土地使用权证后方可质押，主要用途定义存有难度系数，很多地方在用地性质栏填好“储备土地”，违反了《土地登记规则》等相关法律法规、法规的规定，而评定时多为规划用途为标准，这就造成了贮备质押土地价格和拍卖时价格差问题，严重影响土地资源抵押权的实现。

支配权限定性缺陷。一是土地资源没有达到开发强度。以未按照法律规定开展投资建设的国有土地使用权设置质押，主要指以出让方式获得国有土地使用权的，出让房地产业时未按照出让合同承诺进行投资开发设计，在其中归属于房子工程建设的，出让人和买受人没完成开发设计投资额的25%之上，其土地使用权出让无效合同，以该国有土地使用权抵押的，质押失效。二是以群众全民所有的“荒地、荒沟、荒滩、荒丘”给予质押而未征求土地资源每个人书面同意的，该质押失效。三是依规查封、扣留、管控或采取其他诉讼保全措施的国有土地使用权。对已经被有权机关采取强制措施的土地使用权证，以其支配权早已或临时失去了完好性，可能会影响后面质押权的履行，故不能作为质押物。四是土地划拨所有权质押。土地划拨所有权质押需要将地价中土地出让扣减。五是土地使用权证上存在租赁权。法律法规买卖不破租赁，假如处罚质押土地资源资产时，土地权利上存在土地租赁支配权，土地的消费者可能减少或地价受到影响，危害质权人权益。

所有权未知或存在异议缺陷。《物权法》第184条规定，“使用权、所有权未知或有争议财产的资产”，假如土地权利不具体，把它质押，不但会损害土地权利人权益，也引起社会发展的不稳定。

2.其他缺陷。比如，土地资源部位离市区很远或土地资源坐落于社会治安标准较弱的路段。原回收的地块本身是伪劣土地资源，土地的出让或转让都比较困难，有可能会长期性没法转现，这时候给土地储备机构导致还款工作压力，给银行产生风险性。

(六)备案不合规风险性

预告登记具体内容不合法、不合规。虽然我国有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等根据，对用地性质、土地资源获得方法、土地资源年限等土地资源条件的备案有明确的备案规定，但是目前在土地使用证的填报和备案材料的准备上，有些地方随机性强、填好不合规，给质押权的建立和完成增添了风险性。

备案工作人员或地籍调查工作人员并不是法律规定工作人员。《土地调查条例》第三章第十四条要求，土地调查工作人员应考评领到全国统一的监察员工作牌。具体操作中，因为人员的调整和变化，从业土地所有权审核和备案审查的工作人员，尤其是最终审核工作人员大部分并不是土地登记入岗工作人员，从业地籍调查的工作人员也大部分并没有监察员工作牌。

(七)抵押权实现时有限的还贷和债务清偿水平

抵押权实现水平取决于贷款主体的偿还和债务清偿水平。因而，公司的生存发展趋势危害还款能力。受金融危机影响，在我国出入口优势产业公司受到损伤，沿海地区尤其是江浙地区中小型企业受损严重，有的企业遭遇倒闭。新形势下下，还贷和债务清偿能力是土地抵押贷款风险性的关键因素。

(八)授信风险

银行业开展客观性客户评价和有效授信额度难度高。企业有自负盈亏的权利，金融机构不太可能对企业运行的各类会计作出评价，有的企业所提供的财务资料可能并不可用金融机构评价模式，很多因素没法定量分析和计算，促使授信额度控制量欠缺真实有效的重要依据。

预防土地使用权证抵押借款风险性的策略

对土地抵押贷款中可能存在的风险性，有关部门尤其是政府机构、银行业一定要制订防范措施，以借出资金款项安全性，推动房地产业和金融体系的稳步发展。

金融机构要密切关注现行政策变动情况，搞好经济环境的气象预报与分析。金融机构应及时了解我国出台的国家经济政策，与此同时要高度重视社会经济局势和地区经济形势分析，提升农村土地政策、金融政策转变对土地抵押贷款的影响程度科学研究，全方位掌握宏观经济形势，掌握严禁供地和限定供地现行政策，尽可能地预防抵押的各种各样风险性。

国土资源管理部门要给予拟抵押借款土地有关信息，标准土地抵押贷款备案个人行为。国土资源管理单位一定要做好信息内容预测分析和公布工作中，对土地权利的封查、扣留等土地信息要便捷银行业查看。与此同时，国土资源管理单位要结合《土地登记办法》和《物权法》，健全土地登记规章制度，进一步规范土地登记个人行为。

金融机构会对质押土地做好调查分析，合理确定抵押借款类型和限期。金融机构应掌握每宗土地的土地信息，包含规划用途、地类、所有权、土地价格、土地资源建筑间距情况等。在实际土地抵押借款时，务必深入了解实际土地的有关情况，尤其是土地权利的获得形式、土地权利的限制性条款等，要通过掌握城市规划建设等有关信息，明确质押土地的未来价值，挑选增值潜能大或预期收益率高的地块作抵押。对拟给予借款的地块，银行贷款一定要做好可行性研究和收益计划方案分析预测，降低片面性，提高预测能力;要定期意见反馈质押宗地的现况信息内容。在做好调查分析的前提下，要针对不同的企业及土地信息内容，明确抵押借款类型和限期。

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